こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は、「北道路でも日当たりで後悔しない土地の条件とは!?」 をお話しします。
ちなみに、北道路でも日当たりで後悔しない条件を言うと、①建築基準法の”北側斜線制限”に該当している、②南垂れの土地である、③長方形の土地形状になっていることです。この中で１つでも該当すれば、北道路でも日当たりが良くなる可能性はぐっと高まります。
北側道路に面する住宅は全て日当たりが悪いと思っていませんか？実は条件によって北側道路でも日当たりが良い物件はたくさんあります。
では一つ一つ説明したいと思います。
“北側斜線制限”に該当する地域
建築基準法で定められた規定には、”北側斜線制限”なるものがあります。この規定を簡単に言うと、北道路に面した土地の日当たり悪化を防ぐ規定になります。
規定が良いのは、数年後、隣地の土地利用が変わったとしても、一定の日当たりが補償されることです。通常、隣地の土地利用を制限することはできないので、隣地にどのような建築物が建築されるかは運任せになります。但し、北側斜線制限の規定があれば、ある程度の日当たりは補償されるのです。
ここで、土地購入者から後悔したお話を一つします。Aさんは「南側の土地が青空駐車場であった為、日当たりに問題ないと思い北道路に面した土地を購入した。但し、3年後に南側の土地が売却され、３階住宅が建築された。これなら、北道路に面した土地を購入しなければ良かった。」とお話していました。このように隣地の土地利用を個人が制限することができない為、後から後悔する人は大勢います。
北側斜線制限の地域とは
北側斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域で設けられています。購入する場合は、一度ご確認してください。
北側斜線制限に似た高度地区もある
北側斜線制限に似た法規で、高度地区なるものがあります。建築基準法が定めている北側斜線制限に対し、高度地区は都市計画法が定める法規です（各自治体が定めているので内容はバラバラになります）。
勾配のある土地は、南垂れを選ぶ
続けて、南垂れの土地についてお話します。もし気になる土地に勾配があれば、南垂れの土地になっているか確認してください。それで南垂れの土地だった場合、日当たり良好の土地になります。
南垂れの土地とは
南垂れの土地とは、南側が低くなっている土地のことです。つまり、敷地そのものが傾斜地になっていることや、敷地は平坦でも南側が擁壁で一段低くなっている土地になります。
メリットとしては、南側の日当たりがよく、眺望が良いことです。デメリットとしては、勾配があることで、どうしても敷地が傾斜や段差になり、基礎工事に余分な費用がかかることがあります。
日当たりを気にするなら、北垂れの土地は避ける
南垂れの土地とは反対に、日当たりを気にするなら、北垂れの土地は絶対に避けることです。理由は南側にある建物の影響をもろに受け、日当たりが悪くなる可能性が高まります。
長方形の土地形状になっている
最後に、長方形の土地形状であれば、南側の隣地建物との距離を十分保つことで、日当たりを確保することができます。では実際にどの程度離れることで、日当たりを確保することができるのでしょうか。
ここで重要になってくるのが、太陽高度が一番低くなる冬至のパターンで考えることです。では、実際にシュミレーションしたいと思います。
東京の場合、冬至の角度は31度になります。この場合、南側の隣地建物との距離を5m、隣地建物の高さは8mの場合、57度になってしまいます。ここから31度にするには、南側の隣地建物との距離を13ｍ以上離さなくてはいけません。
13mのある庭って、そんな非現実的すぎる・・・
但し、これは1F床まで日が差し込める角度なので、実際にはもう少し高い位置で考えても良いと思います。また、隣地も境界ギリギリで建物を建てないことを考慮し、庭としては8m以上あれば、ある程度の日当たりを確保できるようになると思います。
「北道路でも日当たりで後悔しない土地の条件とは!?」の最後に
北道路のデメリットは、やはり日当たりが悪いことを皆さん考えると思います。但し、土地の規定や法規によっては、デメリットを減らすことが十分考えられます。先ほどの北側斜線制限や建ぺい率以外にも、外壁後退距離の制限などもあります。土地の規定や法規を理解し、納得した土地選びをしてください。
