気に入った土地を見つけたものの、物件資料に「セットバックあり」と書かれていたら、購入しても大丈夫なのか不安になる方もいると思います。
結論からいうと、セットバックが必要な土地でも購入は可能です。
ただし、建物を建てられる土地の面積が減ったり、測量や分筆、登記などの費用が発生したりする場合があります。
購入後に後悔しないために、契約前に確認したいポイントを実務事例とともに解説します。
1．セットバックとは？
セットバックとは、道路の幅を確保するため、敷地の一部を道路側に後退させることです。
例えば、前面道路の幅員が4m未満で、建築基準法第42条第2項道路に指定されている場合、原則として道路の中心線から2m後退する必要があります。
ただし、道路の反対側が川や崖などの場合は、後退方法が異なることがあります。
後退部分には原則として建物や塀を設置できず、建築時の敷地面積にも算入できません。
※実際の後退位置は、道路の指定や現地状況によって異なります。
2．セットバックで土地はどれくらい減る？
例えば、次の条件の土地を考えてみましょう。
- 前面道路の幅員：2m
- 道路に接する間口：10m
- 必要な後退距離：1m
道路の中心線が道路中央にある場合、後退面積は次のようになります。
後退距離＝（4m－2m）÷2＝1m
後退面積＝10m×1m＝10㎡
つまり、約3坪分の土地が建築時の敷地面積から除かれます。
土地の所有権が残る場合でも、後退部分は建築に利用できないため注意が必要です。
3．実務事例｜購入後に10㎡の面積減少と55万円の費用が判明
Aさんは、日当たりの良い理想的な土地を見つけ、購入しました。
ところが、購入後にハウスメーカーと新築住宅の打ち合わせを進めるなかで、セットバックによって有効宅地面積が約10㎡減ることが分かりました。
さらに、土地家屋調査士による分筆費用や、後退部分の所有権移転登記などに、合計約55万円の費用が必要となりました。
売買契約時にセットバックについて説明を受けていたものの、具体的な費用や手続きまでは十分に理解できていなかったのです。
10㎡は約3坪に相当します。住宅の配置や駐車スペースに影響する可能性もあります。
契約前に確認しておきたいこと
セットバックが必要な土地を購入する場合、次の費用を事前に確認しましょう。
- 土地家屋調査士による測量・分筆費用
- 後退部分の所有権移転登記に必要な費用
- 塀や工作物の撤去費用
- 道路整備に必要な費用
- 自治体の補助制度を利用できるか
特に、これらを買主が自己負担する場合は、土地の購入価格とは別に予算を確保する必要があります。
購入価格だけでなく、セットバックに必要な費用を含めた総予算で判断することが大切です。
※55万円は本事例の費用であり、すべての土地で同額になるわけではありません。
4．購入前に確認したい7つのポイント
① セットバック後の有効宅地面積
販売図面の面積だけでなく、後退部分を除いた面積を確認しましょう。
② 希望する建物が建築できるか
後退後の敷地面積や形状によって、建物の配置や駐車スペースが制限される場合があります。
住宅会社や建築士に確認しましょう。
③ 前面道路の種類
道路幅員が4m未満だからといって、必ずセットバックによって建築できるわけではありません。
建築基準法上の道路種別と接道条件を確認する必要があります。
④ 道路の中心線と境界
道路中心線や敷地境界が不明確な場合は、土地家屋調査士による測量や関係者との立会いが必要になることがあります。
⑤ 分筆・登記などの費用
土地家屋調査士による分筆費用や、所有権移転登記などの費用が必要になる場合があります。
契約前に見積もりを確認しましょう。
⑥ 費用を誰が負担するか
売主と買主のどちらが費用を負担するのか、契約前に明確にしておきましょう。
⑦ 売主がセットバックを解消してから引き渡すか
売主側で必要な手続きを済ませてから引き渡してもらえれば、購入後の負担を減らせる可能性があります。
どこまでの手続きを行うか、契約条件を確認しましょう。
5．私道負担とセットバックは同じ意味？
物件資料に記載される「私道負担あり」は、セットバックと必ずしも同じ意味ではありません。
私道負担とは、一般的に私道部分の所有権や利用上の負担などがあることを指します。
一方、セットバックは建築基準法上の道路後退です。
物件によっては、セットバック予定部分が私道負担面積として表示される場合もあります。
購入前には、私道部分の所有者、通行・掘削に関する権利、維持管理費の負担なども確認しましょう。
6．自治体の補助制度を確認する
自治体によっては、狭あい道路の拡幅整備に関する補助制度があります。
岡崎市でも、一定の条件を満たす場合に制度を利用できることがあります。
ただし、対象道路や申請条件は自治体によって異なります。
補助を受けられるかどうか、購入前に行政窓口へ確認することをおすすめします。
7．購入前チェックリスト
気になる土地が見つかったら、次の項目を確認してみてください。
※確認できない項目があれば、売買契約前に不動産会社や専門家へ相談しましょう。
まとめ｜セットバックが必要でも購入できる土地はある
セットバックが必要な土地だからといって、必ずしも購入を避ける必要はありません。
立地や価格が希望に合い、後退後も必要な建物を建築できるのであれば、購入を検討する価値があります。
ただし、購入価格だけで判断せず、利用できる土地の面積や追加費用を含めて比較することが大切です。
購入前に「どれだけ土地が減るのか」「いくら費用がかかるのか」「希望する建物が建つのか」の3点を必ず確認しましょう。
岡崎市周辺で土地をお探しの方へ
櫻井不動産では、岡崎市を中心に、道路や境界、建築条件などを確認しながら土地探しのお手伝いをしています。
セットバックや私道負担など、購入前に気になる点がある方は、お気軽にご相談ください。
