こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は、「地盤改良工事が必要？正直聞いてません」 をお話しします。
土地を購入したAさん、ハウスメーカーとの住宅設計が完了し、いよいよ建物の建築に取り掛かろうとした時、ハウスメーカーから「地盤改良が必要で、費用がだいたい100万円かかります」と言われてしまいました。
地盤改良が必要ってどういうこと？そんな話聞いてないけど・・・
Aさんのように、実際にハウスメーカーの注文住宅で建てる場合、「7～8割は地盤改良工事を行う必要がある（地域による）」と言われています。なので、皆さんには地盤改良工事を良く理解し、後悔しない土地選びにして頂きたいと思います。
地盤改良工事とは
そもそも地盤改良工事とはいったい何なんでしょうか。
地盤改良工事とは、土地の地盤が弱かった場合、建物を安全に支えるための地盤補強を行う工事のことです。地盤改良工事を行うことで、住宅の基礎となる地盤を適切な状態にすることができ、地震に強い住宅となるのです。
地盤改良工事の工法には
地盤改良工事の工法には、セメントを使用して地表周辺を固める表層改良工法や円柱状に地盤を固めた改良杭によって建物を支える柱状改良工法などがあります。
例えば、軟弱部分が土地表面部分で留まっていれば、表層改良工法で済みます。但し、軟弱部分がある一定以上の地中まで進んでいれば、柱状改良工法が必要なってきます（柱状改良工法の方が費用が高い）。
地盤改良工事の必要の有無を調査する
地盤改良工事の必要の有無は、”スウェーデン式サウンディング試験”などで調査をしていきます。
スウェーデン式サウンディング試験とは、先端がキリ状になっている鉄の棒を地面にねじ込み、鉄の棒を回転させることで地盤の固さを計測する試験です。試験に要する費用はだいだい5万円前後なので、土地売買時に事前調査しておくこともあります。
地盤改良工事を拒否できるの？
地盤改良工事が必要だと判断された場合、費用が高い理由で地盤改良工事を拒否することができるのでしょうか。
地盤改良工事を拒否した結果、ハウスメーカーと契約できないもしくは一切の補償が受けられない可能性があります。
地盤改良工事で後悔しない為には
では、地盤改良工事で後悔しない為には、どこに気を付けるべきでしょうか。
それは、”地盤調査に立ち会う“ことだと思います。良く、立ち会っても分からないので言われる方がいます。では、その後の調査記録から説明を受けても、余計に意味が分からないと思います。
地盤調査に立ち会うことで、「3ｍぐらいまで、このドリルの回転だと軟弱地盤と判断される為、柱状改良工法が必要になります。」と、モノを見て理解した説明を受ければ、納得できると思います。
地盤改良工事の費用は売主に請求可能？
土地を購入したAさん（買主A)は、土地を売却したBさん（売主B）から地盤改良工事に要した費用を請求できるのでしょうか。
その答えは、当該土地が家を建築できないほどの軟弱地盤であることが争点になるかと思います。
当該土地が家を建築できないほどの軟弱地盤と認められた場合、買主Aは売主Bに対して追完請求（地盤改良工事）、代金減額請求（期間内に追完がなされない場合）、損害賠償請求（売主の帰責事由が必要）、売買契約の解除（契約不適合が軽微である場合を除く）を請求することが出来る可能性があります。
地盤改良工事の費用は
地盤改良工事費用の目安は、表層改良は60万程度、柱状改良は杭の長さにもよりますが、最低100～200万円程度はかかります。
「地盤改良工事が必要」について、最後に
地盤改良工事が必要であるかは、必ずしも軟弱地盤だけではありません。軟弱地盤でなくても、施行主が”３階建を建築したい”、”耐震強度を高めたい”などの理由で、地盤改良工事が必要になることもあります。
