こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は所有者様の悲痛な叫び「どうにかしたい！！盲地や袋地の不安解消」について、お話したいと思います。
今は田んぼで使っている敷地（固定資産税が安い）だが、将来、子供は田んぼをしたくないと言っている…なら、住宅を建てようと考えたが、どうも家を建てれらない土地と言われ困っている・・・
盲地や袋地の問題点とは
まず最初に、盲地や袋地の問題点について説明します。
盲地（めくらじ）とは
そもそも盲地とは、公道や通路を含め、全く道路に繋がっていない敷地になります。それに対し、公道には繋がっていませんが、通路（細い道路）には繋がっている敷地を”袋地“と呼んでいます。
囲繞地（いにょうち）と盲地の関係
では、まったく道路に繋がっていない盲地の所有者は、どのように自分の敷地に出入りするれば良いのでしょうか。それは囲繞地（いにょうち）が関係しています。
囲繞地とは、盲地や袋地を囲んでいる公道に接している敷地になります。盲地の所有者は、公道に出るために囲繞地を通行することができる権利が認められています（囲繞地通行権）。但し、行使に際し償金を支払う必要はあります。
盲地や袋地にとっての問題点
囲繞地から出入りできれば、盲地や袋地でも普通の敷地と同じような気がしてきます。但し、これはあくまで通行できる権利であり、国が認めた道路ではありません。この道路でないことが、”盲地や袋地にとって１番の問題点“になります。
なぜなら、日本では建築基準法の接道義務が定めらているからです。
建築基準法の接道義務とは
建築基準法の接道義務とは「建築物は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」という規定のことです。簡単に言えば「道路がない敷地には家を建てれません。」となります。
盲地や袋地でも家が建っている理由
けど、盲地や袋地の敷地に家が建っているけど！？
しかし、街を歩いていると、盲地や袋地の敷地に家が建っていることがあります。これは、何回も建築基準法を改定したことが考えられます。
盲地や袋地の不安解消
ここからは、当ブログの本題でもあります「盲地や袋地の不安解消」についてお話してきます。
その① 囲繞地（いにょうち）の一部を購入
囲繞地（いにょうち）の一部を購入し、所有している敷地と公道が接している状態にします。そうすれば、新たに家を建てることができるようになります。但し、購入する土地面積には注意が必要です。各自治体では延長敷地の幅2.0m以上と求められています。正確には盲地や袋地の敷地面積や延長敷地の長さで変わるので、お住まいの各自治体で家が建つ条件を確認してみてください。
その② 隣地に土地を売却する
公道に接している隣地に売却するコツは、土地を購入するメリット（=地続きの土地が増えること）を良く理解してもらうことです。昔から、『地続きの土地は借金してでも買え』と言われるほど、資産価値が上がるケースが多いです。
その③ 固定資産税を下げる
そもそも土地を所有する以上、盲地や袋地でも固定資産税を払う必要があります。但し、建物を建てられない敷地なのに、高い固定資産税を払うのは納得できないと思います。
※盲地や袋地の敷地の場合、既に通常の敷地より評価額が下がっている可能性があります（無道路地補正が適用されている）。但し、補正の範囲は広く、計算式も複雑なので、一度、各自治体で確認することをお勧めします（再計算した結果、固定資産税が減額されるかもしれません）。
また、農地や畑にすることで固定資産税を抑えることもできます（しかし、宅地並みに課税される農地もあるので、各自治体に一度確認してみてください）。
「盲地や袋地の不安解消」について、最後に
盲地や袋地を解消するには、長い年月がかかります。「子や孫に迷惑かける前に解決したい！」と思っているのであれば、早くから行動することをお勧めします。また、囲繞地（いにょうち）の方に交渉を進めるにも、専門業者（不動産屋など）を仲介しておけば、円滑に進めることができます。なので、一度、お近くの不動産屋に相談してみるのも良いかもしれません。
