こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は、「家(マンション)を貸すときに、良くあるトラブル」について、お話したいと思います。
“急な転勤で今の家に住めなくなった”、”親の家を相続した。けど、住む予定はない” などの理由から、家を貸したいと考えていませんか。そんな中、家を貸した後、後悔やトラブルになるケースは後を絶ちません。
当ブログでは、そんなトラブルや後悔をしないように、3つの注意点をお話していきます。
『家賃が入れば、誰でも貸します!』と思っていると、後悔することが良くあります。
1つ目は、立ち退きの”正当な理由”に注意する
例えば、貸主さんと借主さんの双方で期限付きの普通借家契約を結び、貸主さんが期間満了で立ち退きを主張したとします。本来、期間が満了すれば、借主さんは立ち退きすべきはずです。しかし、借主さんが正当な理由がないことを主張し、立ち退きしないケースがあります。
解決する方法
この問題を解決する方法は、借主さんと”定期借家”で契約することです。定期借家契約とは、定期借家制度を利用した契約のことです。定期借家制度では、契約期間が終了した段階で賃貸物件の借主さんと貸主さんの契約を終えられます。契約の更新を拒否するのに、貸主さんの理由を必要としません。
②「この契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、書面を交付して説明する
③ 契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年~6ヶ月前までに、借主さんに対して契約終了を通知する
2つ目は、”原状回復”の取り決め
皆さんは原状回復(げんじょうかいふく)って言葉、聞いたことありますか。不動産賃貸における原状回復とは、借主さんは契約終了時に、貸主さんに対して明け渡しの義務を負っており、借主さんはただ明け渡せば良いのではなく、明け渡しの際に借りた時の状態に復帰する義務を同時に負っています。
但し、建物にも経年劣化があるので、どこまでの状態に戻すかで良くトラブルになります。
原状回復の負担例
ここでは、原状回復の負担例をいくつかご説明します。
- 壁の穴(下地ボードの張替えを必要としない程度) → 貸主さんが負担する
- ハウスクリーニング費用の負担 → 特約に盛り込むことで、借主さんが負担する
- 畳の日焼け → 貸主さんが負担する
- 喫煙による壁紙の変色 → 借主さんが負担する
- フローリングの剥がれ → 借主さんが負担する
- 室内にカビが発生 → 経年劣化による判例があり、貸主さんが負担する可能性が高い
- ペット飼育に起因するクリーニング費 → 特約に盛り込むことで、借主さんが負担する
特約は注意が必要
貸主さんは現状回復における特約を付けることができます。但し、それには注意が必要です。例えば、最高裁の判例をみると、
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
となっています。つまり、借主さんに通常の現状回復義務を超えた内容であることを認識して頂き、尚且つ、合理的理由になっていることが必要です。
解決する方法
この問題を解決する方法は、2つあります。
- 借主さんは部屋を事前にチェックしておくこと…しっかりとした証明を残しておかないと、トラブルが発生した時に交渉が不利に働きます。証拠としての部屋の写真や動画を残しておきます。
- 契約書は細かく書いておくこと…国土交通省のガイドラインに沿った内容で契約書を作成します。また、特約を設ける場合は、できるだけ具体的に書き、きちんと事前説明することが重要です。
ガイドラインを参考に
原状回復の取り決めは、”国土交通省のガイドライン”を順守します。ガイドラインによると、『借主さんが過って建物や設備を破損した場合は、借主さん負担で現状回復する』と明記されています。
3つ目は、”家の使用方法”をきちんと決める
家を貸す時に、あまり考えずに貸してしまう貸主さんがいます。借主さんは、タバコを吸ったり、幼い子供がいたり、ペットを飼っているなど、さまざまな方がいらっしゃいます。退去後、部屋が戻ってきたときに、後悔する貸主さんは後を絶ちません。
なので、借主さんと”家の使用方法”をきちんと決めておくことは、とても重要になります。
使用方法と実例
ある方法で使用した結果、実際にあった実列をいくつかご説明します。
- 転貸や又貸をOKとした結果、契約の解消は転貸人の了承も必要になるので、解約が面倒になる
- ペット飼育をOKとした結果、どうしても匂いが消えない
- 喫煙をOKとした結果、どうしても匂いが消えず、また、一部の天井が黄色くなった
- 楽器演奏をOKとした結果、近隣と騒音トラブルになった
- シェアハウスをOKとした結果、深夜の騒音やマナー違反が目立つことが多い
解決する方法
この問題を解決する方法は、やはり契約書に細かく記述することが重要になります。自分がタバコを吸わない人で、貸出条件に「喫煙禁止」とする人は増えてきています。但し、あまり厳しい規定にすれば、借り手はいなくなるので、判断が難しくなります。
「家を貸すときにあるトラブル」について、最後に
貸主さんと借主さんの双方が納得しない場合は、後々、トラブルになることが良くあります。この場合は、事前に取り決めをすることが重要です。但し、この取り決めはきちんと『書面』で残してください。口頭では、言った言わないとなるケースが良くあります。