家（マンション）を貸すときに、良くあるトラブルとは

こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋さくらです。今回は、「家（マンション）を貸すときに、良くあるトラブル」について、お話したいと思います。

“急な転勤で今の家に住めなくなった”、”親の家を相続した。けど、住む予定はない” などの理由から、家を貸したいと考えていませんか。そんな中、家を貸した後、後悔やトラブルになるケースは後を絶ちません。

当ブログでは、そんなトラブルや後悔をしないように、3つの注意点をお話していきます。

『家賃が入れば、誰でも貸します！』と思っていると、後悔することが良くあります。

１つ目は、立ち退きの”正当な理由”に注意する

例えば、貸主さんと借主さんの双方で期限付きの普通借家契約を結び、貸主さんが期間満了で立ち退きを主張したとします。本来、期間が満了すれば、借主さんは立ち退きすべきはずです。しかし、借主さんが正当な理由がないことを主張し、立ち退きしないケースがあります。

そもそも普通借家契約の場合は、貸主さんの”正当な理由”がない限り、契約を更新しなければならいことになっています。この正当な理由を立証するのはとても難しく、時間とお金がとてもかかります。

この問題を解決する方法は、借主さんと”定期借家”で契約することです。定期借家契約とは、定期借家制度を利用した契約のことです。定期借家制度では、契約期間が終了した段階で賃貸物件の借主さんと貸主さんの契約を終えられます。契約の更新を拒否するのに、貸主さんの理由を必要としません。

但し、定期借家契約には３つの要件を満たしていることが必要です。

① 公正証書等の『書面』によって契約する
②「この契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、書面を交付して説明する
③ 契約期間が１年以上の場合は、期間満了の１年～６ヶ月前までに、借主さんに対して契約終了を通知する

なにより、借主さんにとっては不利な契約なので、なかなか応じてくれない可能性があります。

皆さんは原状回復（げんじょうかいふく）って言葉、聞いたことありますか。不動産賃貸における原状回復とは、借主さんは契約終了時に、貸主さんに対して明け渡しの義務を負っており、借主さんはただ明け渡せば良いのではなく、明け渡しの際に借りた時の状態に復帰する義務を同時に負っています。

但し、建物にも経年劣化があるので、どこまでの状態に戻すかで良くトラブルになります。

ここでは、原状回復の負担例をいくつかご説明します。

貸主さんは現状回復における特約を付けることができます。但し、それには注意が必要です。例えば、最高裁の判例をみると、

となっています。つまり、借主さんに通常の現状回復義務を超えた内容であることを認識して頂き、尚且つ、合理的理由になっていることが必要です。

この問題を解決する方法は、２つあります。

借主さんは部屋を事前にチェックしておくこと…しっかりとした証明を残しておかないと、トラブルが発生した時に交渉が不利に働きます。証拠としての部屋の写真や動画を残しておきます。
契約書は細かく書いておくこと…国土交通省のガイドラインに沿った内容で契約書を作成します。また、特約を設ける場合は、できるだけ具体的に書き、きちんと事前説明することが重要です。