こんにちは。愛知県岡崎市の地主研究家 さくらです。
今回、貸出中の倉庫が古くなったので、建て替えを検討していた地主さんのお話です。地主さんは、うちの不動産屋に建て替えを相談しにきたのですが、結論から言うと、倉庫の建て替えはできませんでした。
理由は、過去に用途地域が変更されたことで、「倉庫が建てられない=既存不適格建築物」になっていたからです。そこで、地主さんから「既存不適格建築物だと、何が悪いの？」と質問があったので、ここで詳しく説明したいと思います。
既存不適格建築物って名前だけを聞くと、良い印象はありませんね。
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、新たな建築基準法等の規定が適用となってしまった為、今は建築基準法等の規定に不適合となってしまった建築物になります（建築基準法3条2項）。仮に、既存不適格建築物であっても、直ぐに是正を求められたりはしません。しかし、半永久的に現況を続けることもできないので、増改築や建て替えが発生すれば、現行規定に合わせる必要があります。
ちなみに、既存不適格建築物と「違法建築物」を混同する方もいますが、これは間違いです。違法建築物とは、建築当初から違反している建築物になります。
既存不適合建築物はいつなるの？
既存不適合になる可能性は、いつでも起こりえます。理由は、建築基準法等の規定を毎年のように改正しているからです。具体例を、以下にまとめてみました。
- 以前は用途地域が決められていない土地で倉庫を建築していたが、都市計画法の変更によって、住居専用地域に定められた
- 1968年の建築基準法改定で、容積率で建築規模を制限することになった結果、容積率オーバーになった
- 1976年の建築基準法改定で、日影規制が導入された結果、建物の高さがオーバーになった
- 1981年の建築基準法改定で、耐震基準が改定された結果、耐震基準に満たない建物になった
既存不適合建築物は、決して珍しい事象ではありません。
既存不適合建築物で”4つ”気を付けるべきこと
既存不適合建築物になると、色々と気を付けるべきことがあります。ここでは、4つ気を付けるべきことを記述しています。
①増改築・大規模修繕・大規模模様替え
増改築・大規模修繕・大規模模様替えをするのは、大変難しくなります。国土交通省の資料を確認すると「既存建物が既存不適格（建築当時は適法であったものの、その後に法令が改正され、改正後の現行の建築基準関係規定に適合していないもの）である場合、建物全体が現行規定に適合するよう是正しなければなりません（遡及（そきゅう）適用）。」となっています。
簡単に言うと、「増改築をする場合は、既存不適格を是正して、基準値に満たしてください。但し、あなたの家は既に容積率オーバーなので、増改築はできませんよ。」ってことが考えられます。
②マンション
マンションの場合は、容積率や建ぺい率が不適格であるものが多く、建て替えが難しいと言われています。通常、マンションを建て替える場合は、分譲戸数を増やし、売却利益から現住民が負担する建築コストを捻出します。しかし、既存不適格により小規模のマンションしか建築できなくなると、今より戸数を減らし、さらに住めない住民のために補償することになります。
③資産価値
建築基準法に適合している一軒家やマンションと比較した場合は、資産価値は下がることになります。理由は、買手が減るので、当然、買取金額は安くなるからです。
④住宅ローン審査
もし、既存不適合の一軒家やマンションを購入しようと考えている場合は、住宅ローン審査に通らない可能性が高くなります。住宅ローン審査においては、数値で確認しやすい容積率と建ぺい率が基準を満たしていることを最初に確認するからです。この数値がオーバーしているだけで、ローンが利用できない金融機関が増えています。
知って欲しいこと
何かとデメリットが目立つ既存不適格建築物ですが、知っていれば得することも多少あります。ここでは2つお伝えしたいと思います。
【補助金あり】耐震基準が現行規定に適合していない建築物
各自治体では、耐震診断や改修に補助金を出す制度を設けています。例えば、愛知県の場合は、木造住宅の無料耐震診断をおこなっています。また、無料耐震診断結果が1.0未満と診断された木造住宅について、耐震改修を行い総合評点が1.0以上となる改修工事を行った住宅に対して、最大100万円の補助金を出しています。
既存不適格建築物は安く買える
既存不適格建築物は、相場よりも安く購入することができます。既存不適格建築物と一概に言っても、その人にとっては気にならない”不適格”もあるかと思います。理由を十分に理解し、自分にとって問題ないことであれば、購入するのもありだと思います。
「既存不適格建築物」の最後に
一軒家やマンションの物件情報を確認すると、注意事項の欄に「既存不適格（建築物）」と書いてある物件に出会うことがあります。場合によっては、新築で既存不適格建築物と書いていることもあります。売主さんの立場を考えると、とても複雑な心境になります。ただし、既存不適格建築物だとしても、不適格が軽微だったり、人によっては問題にならないこともあります。なので、既存不適格建築物と足蹴にせず、理由をきちんと理解してみてください。
