こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。
今回は、自分の土地（もしくは他人から借りた土地）に建築した建物を貸す「建物賃貸借契約」について、比べてみました。”親から相続した一軒家を貸したい”、”昔使っていた店舗を貸したい”など、様々な理由で建物を貸すことがあります。その時、契約を交わすのに用いるのが、建物賃貸借契約（書）になります。
建物賃貸借契約は、借家契約とも呼ばれています。
この建物賃貸借契約なんですが、実は普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の2つに分類されています。普段、賃貸のアパートやマンションで皆さんが契約しているのが、普通建物賃貸借契約（普通借家契約）と呼ばれるものになります。それに対し、定期建物賃貸借を簡単に説明すると、契約で定めた期間が満了すると、更新されることなく必ず終了する契約になります。
ここからは、タイトルの「普通建物賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いとは？」と題し、違う点を深堀していきたいと思います。
賃貸借契約とは
最初に、賃貸借契約について、簡単に説明します。賃貸借契約とは、「当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生じる契約」のことです。簡単に言うと、「貸主は所有物を貸す、借主は借りた対価で賃料をし払う契約」になります。また、法律のことを言うと、建物の所有を目的とする賃貸借契約では、特別法の「借地借家法」が適用されます。例えば、「土地を借りて工場や倉庫を建てる」、「アパートの一室を借りて住む」というような場合は借地借家法に該当します。それに対し、建物の所有を目的としない賃貸借契約では、一般の「民法」が適用されます。代表例としては駐車場が該当します。
普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いとは？
ここからは、タイトルにもある通り、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いについて、詳しく説明していきます。
まずはじめに、一番の違いは？
一番の違いは、やはり、定期建物賃貸借契約は “更新が無いこと” だと言えます。定期建物賃貸借契約は、予め期間を設け、期間満了で更新はしません（更新したい場合は、貸主と借主で再契約が必要になります）。更新がないことで、貸主さんは将来設計がしやすくなります。例えば、「将来、この土地を孫の住居にしたい。」、「売却してお金が欲しい。」などが可能になってきます。普通建物賃貸借契約でも契約期間を設けることは可能ですが、期間満了＝更新拒否にはなりません。理由は、借主さんの同意もしくは正当な理由が必要になるからです。
更新拒否や解約申入れには、正当な理由が必要
普通建物賃貸借契約でも、正当な理由があれば、借主さんの同意なしで、貸主さんから更新拒否や解約申入れが可能になります。但し、この正当な理由とは、単に賃貸人側の事情・都合だけでは正当事由は認められません。「将来、この土地を孫の住居にしたい。」、「売却してお金が欲しい。」では、正当な理由にはなりません。
その他、違いは？
それ以外に、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約ではいくつか違いがあります。
契約成立の要件が違う
普通建物賃貸借契約の場合は、書面以外に口頭でも契約成立が認められています。それに対し、定期建物賃貸借契約は公正証書等の書面が義務付けられています（但し、後から言った言わないの揉め事も多いので、普通建物賃貸借契約でも、書面で契約した方が無難だと思います）。
契約期間が違う
普通建物賃貸借契約は、1年以上の期間を設ける or 期間を設けない必要があります（1年未満とした場合は、期間の定めがないことになるので、ご注意ください（借地借家法第29条第1項））。それに対し、定期建物賃貸借契約は、必ず期間を設ける必要があります（1年未満でも設定が可能になります）。
通常、アパートやマンションの契約では2年契約が一般的ですね。
予め説明が必要
定期建物賃貸借契約は、契約を行う前に、満了により当該建物の賃貸借は終了することを、書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。借主は、期間が設けられていることを十分理解して契約してください。
中途解約の可否
定期建物賃貸借契約は、事業用建物や200㎡以上の居住用建物は基本的に中途解約できません（但し、特約による）。それに対し、普通賃貸借契約の場合は基本的に中途解約は可能です（但し、特約による）。
（貸主にとって）定期建物賃貸借契約のデメリットを考える
このように、定期建物賃貸借契約は、借主の保護よりだったのが、貸主にとってメリットになる契約になります。但し、デメリットもあるので、ここで簡単に説明しておきます。
毎月の賃料が安くなる
貸主の事情から期間が決められるので、周囲の相場よりも安くしないと、借主が見つからないというデメリットがあります。
「建物賃貸借契約」について、最後に
一昔前、定期建物賃貸借契約（定期借家契約）はありませんでした。定期建物賃貸借契約ができた背景には、一度入居させてしまうと、貸主で退去を求めることは、非常に困難になります。その結果、貸主が建物を空けたままにするなど、貸し渋りが多く発生しました。政府は不動産の流動化を図るため、定期建物賃貸借契約を新設することにしました。
10年・20年後、今のライフスタイルや家族事情は刻々と変化していると思います。貸主さんは、十分に考慮し、将来設計して下さい。
