こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。
今回は、「損をしない土地の売り方」について、お話したいと思います。
ちなみに、土地の価格に一番左右することっていったい何だと思いますか。
答えは「高く買う人がいること」です。ただし、これだけの情報社会、土地相場も知れ渡っている中、高く買いたい人を見つけることは至難の業です。そこまで儲けなくてと思っている方、それでもやはり損はしたくないと思います。そこで、さまざまな原因で土地の価格が決まる中、知るだけで売主さんが損しないことをまとめてみました。
素人だから、この金額が妥当がどうか分からない・・・
「土地の価格」と「土地用途の制約」を知る
自分の土地の価格を知る
まずはじめに、自分の土地の価格を知ることが大事になります。土地の価格を調べるには、国が公表している公示価格や路線価を参考にします。ただし、路線価は実勢価格より低く設定されていることに注意してください。具体的には80%程度を目安に設定していると言われています。
実勢価格（時価）＝路線価 ÷ 80
土地用途の制約を知る
次に知っておきたいことは、自分の土地に付く制約を知ることです。この制約を知る上で欠かせないのが、国が定めた都市計画になります。都市計画では、区域区分の市街化区域と市街化調整区域に大きく分けられます。さらに、市街化区域は、地域地区に細かく分かれます。
例えば市街化調整区域では、「市街化を抑制すべき区域」とある通り、建物は基本的に建てることができません。また、地域地区の用途地域では、建物の用途を定めており、住居地域・商業地域・工業地域に分かれます。住居地域では工場を作ることができませんし、工業専用地域では住宅を建てることができません。
買主さんの土地活用を理解
土地の標準価格と用途制限を理解したら、次に買主さんの土地活用を考えてください。理由は、土地活用の違いで、価格に大きく影響するからです。
土地活用とは
買主さんは、駐車場や資材置き場などの「建築物または特定工作物」以外の用地、住宅や分譲用地、工場や倉庫などの工業用地、店舗等の商業用地など、さまざまな用途で土地を購入します。
（実例） 100坪の土地活用による違い
Ａさんは、親の土地 100坪を相続しました。Aさんは土地を手放すことにしたので、仲介業者Bに土地売却を依頼しました。仲介業者Bは買付先を探すため、まずは分譲用地の買付業者Cに依頼しました。また、別の集合住宅の買付業者Ｄにも依頼しました。以下、買付業者ＣとＤの買付価格になります。
買付業者Ｃ…4,500万円（90坪）
買付業者Ｄ…5,000万円（100坪）
＊両業者とも、坪50万の値を付けています
分譲用地の買付業者Cは、100坪の土地を3つに分譲して売ることを計画しています。ただし、土地を分譲するにあたり、私道を入れる必要がありました。そこで、買付業者Cの買付価格は、10坪を減歩した90坪で設定しました。
＊私道により減歩した場合は、買主さんに請求することが難しいため、通常は買取時に私道面積を差し引いて値段で買い取ります。
それに対し、アパート用地の買付業者Ｄは、土地全体をフル活用できるので、結果的に高い価格で買い取りすることができました。
「損をしない土地の売り方」について、最後に
売主さんとしては、買主さんを自ら探し出すことは大変です。大概の方は、仲介業者を間に挟むことが一般的です。仲介業者から報告を受けた時、価格の根拠を聞き、納得することが大事です。自分一人で納得するだけでなくく、家族などの意見を聞いてください。
ただし、「値が上がるかも」といつまでも待ち続けた結果、土地の価格が下がることも十分にありえます。やはり、良いタイミングは逃さないように注意してください。
