こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。
突然ですが、家や土地を共有名義にした事で、後悔する方は非常に多くいらっしゃいます。後悔する理由は、共有者と不仲になり、「不動産の売却」や「固定資産税の支払い」のトラブルがあげられます。もし、土地を共有名義にしようと思っている方は、一度、この記事を読んでください。できれば、知って納得して頂いた後、土地を共有名義にしてください。
新築を購入する場合に、夫婦で共有名義にされる方も多くいらっしゃいます。是非、夫婦で共有名義にする方も、この記事を読んでください。
共有名義で良くあるトラブル
最初に、共有名義で良くあるトラブル事例を2つお話します。ここでお話したトラブル事例は、後から解決方法も説明しています。
事例1. 共有名義の土地を建築・売却する
これは、親の土地を相続した兄弟の話です。ある日、弟が焼き鳥屋を出店したいので、土地に店舗を建てたいと兄に相談をしました。しかし、兄は商売は難しい理由から、出店を反対しました。結果、弟は店舗を建てることができませんでした。
数年後、今度は現金が欲しくなった兄から、土地を売却したいと弟に相談しました。しかし、弟は先祖代々の土地なので、土地の売却を反対しました。結果、兄は売却することができませんでした。
このように、共有者全員の同意がないと、共有名義の家や土地を変更する行為はできなくなります。
事例2. 固定資産税の支払い
続いて、亡くなった父の戸建住宅を相続した姉妹のお話です。以前は妹も一緒に暮らしていたのですが、結婚を期に、今は姉が1人で住んでいます。しかし、今でも固定資産税の支払いは、姉妹で支払っています。
妹は、住んでもいない住宅の固定資産税を支払うことに納得していませんが、固定資産税は連帯債務なので、当然、姉妹で支払う義務があります。
共有名義・単独名義とは
そもそも、共有名義とは、複数の共有者が1つの不動産を割合に応じた持分で登記することを言います。それに対し、単独名義とは、1人が1つの不動産を独占して登記することを言います。
共有名義のメリットについて
共有名義におけるメリットについても、少しお話します。
メリット①：住宅ローン控除が2倍
新築住宅を夫婦の共有名義で購入する場合は、夫婦それぞれの収入に対し、”住宅ローン控除”が適用されます。但し、住宅ローン控除を夫婦それぞれに適用するには、「①個別に住宅ローンを組む」、「②片方が連帯債務者となって住宅ローンを組む」のどちらかが必要になります。
メリット②：相続税が安くなる
相続税の評価額は、共有持分の割合に応じます。例えば、評価額5,000万円の夫婦共有名義（1/2ずつ）A土地があったとします。旦那さんが亡くなった場合は、相続税の評価額は、2,500万円(A土地の1/2)になります。
メリット③：3,000万円特別控除が2倍
不動産を夫婦の共有持分にした場合は、夫婦それぞれに対し、”3,000万円特別控除（いわゆる「居住用財産の買換えの特例」）”が使えます。但し、高額な不動産の取引でないと、あまり効果は見込めません。
共有名義の不動産は売りにくい
共有名義の不動産は、売れにくいと言われていることをご存じでしょうか。理由は、共有者全員が売却に承諾し、契約書に署名捺印しないと売れないためです。
但し、共有者全員の合意がない場合でも、売却する方法はあります。ここで少し説明します。
通常売却
所有者全員の売却合意があれば、通常の売却方法になります。
持分売却
所有者全員の合意が得られない場合は、自分持分だけ（権利）を売却する方法になります。但し、買主としては、共有持分を手に入れても通常の土地よりも融通が利かない理由から、適正価格の70％～50％で取引されることがほとんどです。
分筆して売却
所有者全員の分筆合意があれば、分筆した後、自分の土地のみ売却できます。但し、所有者間では、上手く話がまとまらないことが良くあります。理由は、自分の権利を主張するからです。例えば、「親の面倒をみたので、多く土地を主張する人」・「分筆後、北南に分かれるので、南側を強く主張する人」など、あげられます。
トラブル事例の解決方法
先ほどのトラブル事例に対し、解決方法を説明します。
弟は分筆を申立て、焼き鳥屋を開店する
自分1人で土地の変更行為をしたければ、土地を分筆することで可能になります。但し、土地分筆を行うには、共有者全員の同意が必要になります。共有者間では折り合いがつかず、調停になるケースも良くあります。
調停で争うことになった場合は、目安として調停期間は半年～、弁護士費用は80万～40万は必要となります。
妹は家に住んでいないなら、家賃を姉に請求する
固定資産税は、固定資産を所有している者に対して課税される税金なので、家に住んでいなくても納税義務は発生します。ここで解決する方法ですが、家を使う対価（家賃）を請求する方法です。但し、使用貸借契約と認められた場合は、期限が来るまでは無償扱いとなります。