「30年間の家賃保証があるから、アパート経営は安心」
このような説明を受けたことはありませんか。
一括借上げ（サブリース）は、空室があっても一定の賃料収入を見込める仕組みです。しかし、30年間の契約だからといって、30年間同じ賃料が保証されるわけではありません。
また、入居者募集時の家賃設定や修繕費の負担など、契約前には見えにくい注意点もあります。
今回は、一括借上げと管理委託の違いについて、不動産実務で感じる問題も交えながら解説します。
一括借上げ（サブリース）とは？
一括借上げとは、アパート所有者がサブリース会社に建物を貸し、サブリース会社が入居者に転貸する仕組みです。
通常のアパート経営では、所有者と入居者が賃貸借契約を結びます。
一方、一括借上げでは、所有者とサブリース会社が契約し、サブリース会社が入居者と契約します。
最大の特徴は、空室があっても契約条件に従って一定の賃料が支払われることです。
ただし、所有者の受取賃料は、満室時の家賃総額より少なく設定されるのが一般的です。
一括借上げと管理委託の違い
管理委託とは、入居者募集や家賃集金、建物管理などを管理会社に依頼する方法です。
一括借上げとの大きな違いは、空室リスクを誰が負担するかという点です。
一括借上げの場合
- 空室があっても契約に基づく賃料を受け取れる
- 賃料減額や途中解約の可能性がある
- 受取賃料は満室時の家賃総額より少ない
管理委託の場合
- 入居者からの家賃収入が所有者の収入になる
- 空室による収入減少は所有者が負担する
- 管理委託料や入居者募集費用などが必要になる
管理委託でも、多くの管理業務を専門会社に任せることができます。
そのため、家賃保証の有無だけでなく、実際の収支を比較することが大切です。
一括借上げの5つの落とし穴
① 30年間の家賃保証でも賃料は下がる可能性がある
一括借上げで最も注意したいのが、賃料の見直しです。
30年間の契約でも、数年ごとに賃料を見直す条件が定められていることがあります。
周辺家賃の下落や建物の老朽化などによって、サブリース会社から賃料減額を求められる可能性があります。
また、借地借家法第32条に基づき、一定の条件を満たす場合には、契約期間中でも賃料減額を請求できることがあります。
ただし、減額請求を受けたからといって、所有者が必ず応じなければならないわけではありません。
賃料が不相当になった事情などを踏まえ、双方で協議することになります。
「30年間保証」という言葉だけでなく、賃料の見直し条件まで確認する必要があります。
② 家賃が支払われない免責期間がある
一括借上げでは、契約開始時や入居者の入れ替わり時に、免責期間が設けられることがあります。
免責期間とは、サブリース会社から所有者へ賃料が支払われない期間のことです。
例えば、1か月の免責期間があれば、その期間の賃料収入はありません。
契約によって免責期間の有無や長さは異なります。
年間収支を計算するときには、免責期間も考慮しましょう。
③ 契約期間中でも解約される可能性がある
30年間の契約であっても、途中解約の可能性があります。
契約内容によっては、サブリース会社から解約を申し入れられることがあります。
一方、所有者が契約を終了させたい場合には注意が必要です。
普通借家契約では、所有者からの更新拒絶や解約申入れに正当事由が必要となる場合があり、簡単に契約を終了できるとは限りません。
また、賃料減額の請求に応じないだけで、当然に契約が解除されるわけではありません。
将来的にアパートを売却したり、管理方法を変更したりする可能性も考え、解約条件を確認しておきましょう。
④ 毎月修繕費を支払っていても、すべての修繕が対象とは限らない
一括借上げでは、毎月一定額の修繕費や原状回復費を支払う契約になっている場合があります。
所有者からすると、毎月費用を支払っているため、退去後の修繕費はすべて賄われると思うかもしれません。
しかし、実際には注意が必要です。
実務で見られる修繕費の問題
入居者の退去後、クロスの張り替えなどの原状回復工事について、毎月支払ってきた費用の範囲内でしか修繕しない契約があります。
さらに、キッチン・浴室・トイレなどの設備交換については、毎月の修繕費には含まれず、別途見積もりで所有者へ請求される場合があります。
つまり、毎月修繕費を支払っていても、大きな設備交換が発生すると、追加費用が必要になることがあります。
また、外壁塗装や屋根の防水工事などの大規模修繕も、別途所有者負担となる場合があります。
重要なのは、毎月支払う修繕費で、どこまでの工事が対象になるのかを確認することです。
修繕費の未使用分が翌年以降に繰り越されるのか、契約終了時に精算されるのかも、契約内容によって異なります。
毎月の修繕費を積立金と考えてよい契約なのか、単なる定額のサービス費用なのかも確認しておきたいところです。
⑤ 管理委託より受取収入が少なくなる場合がある
例えば、アパートの満室時の家賃総額が月100万円だったとします。
一括借上げの場合
- 満室時の家賃総額：100万円
- 借上げ賃料：90％
- 所有者の受取額：月90万円
管理委託の場合
- 満室時の家賃総額：100万円
- 管理委託料：5.5％
- 所有者の受取額：月94万5,000円
満室が続いた場合、単純計算では月4万5,000円の差になります。
年間54万円、10年間では540万円です。
ただし、これは満室を前提とした比較です。
管理委託では空室によって収入が減少するため、一括借上げが必ず不利になるわけではありません。
※上記は比較例であり、入居者募集費用、修繕費、その他経費は含んでいません。実際の契約条件によって収支は異なります。
実務で感じる問題｜募集家賃が低くなる可能性
一括借上げについて、もう一つ注意したいのが、入居者へ貸し出す際の募集家賃です。
不動産実務を通じて、一括借上げでは募集家賃が低めに設定される場合があると感じています。
その理由の一つが、サブリース会社の収益構造です。
サブリース会社は、空室があっても所有者へ一定の賃料を支払う必要があります。
そのため、空室を長期間抱えるよりも、多少家賃を下げてでも入居者を確保した方が、経営上有利になる場合があります。
一方、所有者にとっては、必ずしも早く満室にすることだけが最善とは限りません。
一度家賃を下げると、次の入居者募集や将来の賃料設定にも影響する可能性があります。
さらに、実際の入居者から受け取る家賃が低くなれば、将来的にサブリース会社から所有者へ賃料減額を求められる要因にもなり得ます。
もちろん、すべての一括借上げで家賃が低く設定されるわけではありません。
しかし、空室を減らしたいサブリース会社と、長期的な収益を維持したい所有者では、必ずしも利害が一致しないことを理解しておく必要があります。
家賃保証だけでアパート経営を判断しない
例えば、毎月90万円の賃料収入を前提に、建築資金の借入返済を計画したとします。
当初は順調でも、周辺に新しいアパートが増えたり、建物が古くなったりすることで、入居者を確保しにくくなる可能性があります。
その結果、サブリース会社から賃料減額を求められ、借入返済や修繕費の支払いが厳しくなることも考えられます。
特に注意したいのは、建物が古くなるほど修繕費が増えやすいことです。
収入が減少する一方で、建物の維持管理費用が増えることもあります。
そのため、家賃保証の金額だけでなく、賃料が10％、20％下がった場合でも経営を続けられるか確認しておきましょう。
一括借上げ契約前のチェックリスト
契約前には、最低限次の項目を確認しておきましょう。
※確認できていない項目がある場合は、一括借上げ契約を締結する前に専門家へ相談することをおすすめします。
契約内容は会社によって異なります。
特に、賃料減額、修繕費、途中解約については、契約前に十分確認しておきたいところです。
まとめ｜一括借上げは長期的な収支で判断する
一括借上げには、空室時の収入減少を軽減できるメリットがあります。
一方、賃料減額、免責期間、契約解除、修繕費など、所有者が負担するリスクも残ります。
また、サブリース会社が空室を減らすことを優先した結果、募集家賃が低めに設定される可能性もあります。
私としては、新築アパートだからといって、最初から一括借上げを選ぶ必要はないと考えています。
立地条件が良く、安定した入居需要が見込める物件であれば、管理委託の方が収益面で有利になる可能性もあります。
大切なのは、目先の家賃保証だけで判断しないことです。
建築費、借入返済、空室率、修繕費を含めて、長期的に無理のない経営ができるかを確認しましょう。
また、アパート経営では、始めるときだけでなく、将来の売却や建て替えも考えておくことが重要です。
岡崎市の櫻井不動産では、土地活用や賃貸物件の管理に関するご相談も承っています。
