こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は「アパート経営は終わりが大事！？始めに出口戦略まで考えるべき。」をお伝えしたいと思います。
”出口戦略”って聞きなれない言葉ですが、要はアパート経営をどのように終了すれば儲かるのかってお話になります。
まずはじめに、”アパート経営”についてお話した後、”出口戦略”を続けてお話します。
アパート経営とは
アパート経営とは”不動産投資“の１つになります。投資とは、簡単に言えば「お金を動かしながら利益を殖（ふ）やす」ことです。オーナーはアパートを貸し、入居者から賃料という形でお金を殖やしていきます。
土地活用でアパート経営を選ぶ理由
土地活用には、駐車場・ガレージ・土地貸（事業用地）・店舗貸・太陽光パネル・倉庫貸・コインランドリーなどの活用方法があります。その中からアパート経営を選ぶ一番の理由は、”相続税の節税対策“です。また、駐車場やガレージに比べて”収益性が高い“ことも魅力だと言えます。
アパート経営は出口戦略も大切
アパート経営を始める時、家賃収入（利回り）にばかり気を配り、アパート売却益をまったく気にしてないオーナーさんがいます。
アパート売却益とは、不動産価格が値上がりした場合の利益のことですが、この売却益を成功するカギになるのが”出口戦略“です。
出口戦略を成功するには
では出口戦略では何が重要になってくるのでしょうか。
それは、”タイミング“です。
例えば、
- アパートの空室率を下げた後に売却する
- 地域においてアパート需要の高い時に売却する
- 土地価格が上昇した時に売却する
- ニーズに合わせたリフォーム後、売却する
上記タイミングで売却できれば、高値で売却する可能性が高まります。
もう少し売却するタイミングを考えてみる①
アパート経営は、家賃収入（利回り）とアパート売却益を合計した利益で考えることが重要です。例えば、新築はアパート売却益には向いておらず、家賃収入（利回り）で稼ぐべきだと捉えます。
理由は、新築を売却しても購入価格を上回ることが難しいからです。新築の場合は中古物件と異なり、物件価格に建築会社の利益や広告宣伝費などが別途上乗せされており、この別途上乗せ分を売却価格に反映することは大変難しいからです。
新築物件は税金が優遇され、建築会社の建物保証を受けれるなどメリットがあるので所有しておくことがお勧めです。
それに対し、中古物件はリフォームしてすぐ売却するなど、アパート売却益が直ぐに見込める可能性があります。
もう少し売却するタイミングを考えてみる②
購入して短期間で売却するアパート経営には注意が必要です。それはつまり、”短期譲渡所得“の存在があるからです。
譲渡所得とは、土地や建物を売却した際に発生する所得（=税金）になり、所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得、所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得に分けられ、国に納める税率（税金）が大幅に変わってきます。
＜譲渡所得の計算式＞
売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝ 課税譲渡所得
＜税率＞
長期譲渡所得=20.315％、短期譲渡所得=39.63％ ※およそ倍です。
もう少し売却するタイミングを考えてみる③
収益が見込めないアパート物件の場合、時には”損切”することも大切です。最初にアパート経営は不動産投資とお話しています。株と同じように投資の一種と考え、損切して売却することで、その後の致命傷を未然に防ぐことに繋がります。出口戦略には、時には売値より大事なこともあるのです。
「出口戦略」について、最後に
アパート経営には、出口戦略も大切で、出口戦略にはタイミングが重要であることが分かって頂けたと思います。
但し、そのタイミングを知るにも、投資家さんや地主さんでは難しいかと思います。また、利回りのシュミレーションは常に見直すことも大切になります。その場合は、一度業者に相談してみることをお勧めします。
但し、なかなかアパート建築業者やアパート管理会社では、本当に良い案を提示されないケースもあります。なので、第三者の立場になりえる不動産コンサルティング会社にお願いする方法もあります。
当社でも、このような事案における相談も受け付けております。何か相談事がありましたら、弊社までお問い合わせてください。
