木造と鉄骨造のアパートはどちらがよい？建築費・維持費・減価償却を比較

土地活用としてアパート経営を検討するとき、木造と鉄骨造のどちらを選ぶべきか悩む方は少なくありません。
一般的に木造は建築費を抑えやすく、鉄骨造は建物の規模や設計によって選択肢が広がります。

しかし、建築費だけで構造を決めることはおすすめできません。
木造と鉄骨造では、減価償却期間や将来の解体費用が異なります。また、外壁・屋根の修繕費、シロアリ対策、火災保険なども考慮する必要があります。

重要なのは、建築から解体・売却までの総費用を比較することです。

1．木造と鉄骨造の基本的な違い

比較項目	木造	鉄骨造
建築費	比較的安い傾向	高くなる傾向
建物の重量	比較的軽い	重くなる傾向
設計の自由度	工法による	大きな空間を設けやすい
遮音・断熱性能	設計・施工による	設計・施工による
法定耐用年数	22年	19年・27年・34年
解体費用	比較的安い傾向	高くなる傾向

鉄骨造は骨格材の厚さによって法定耐用年数が異なります。

2．建築費は総事業費で比較する

同程度の規模や仕様であれば、一般的に木造の方が建築費を抑えやすい傾向があります。

ただし、建物本体の工事費だけで判断するのは危険です。
アパート建築には、地盤改良・上下水道・外構・設計・登記・融資関連費用なども必要になります。

建築会社には、付帯工事や諸費用を含めた総事業費で見積もりを依頼しましょう。

3．減価償却期間と税負担の違い

減価償却（げんかしょうきゃく）とは、建物の取得費用を一定の年数に分けて経費に計上する仕組みです。

住宅用建物の法定耐用年数は次のとおりです。

建物の構造	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年
鉄骨造（3mm超4mm以下）	27年
鉄骨造（4mm超）	34年

例えば、建物取得価額が6,000万円の場合、定額法による年間減価償却費は木造で約276万円、鉄骨造27年で約228万円、鉄骨造34年で約180万円となります。

※法定償却率を使用した概算です。土地代や別途償却する設備費用は含みません。

減価償却期間が短いほど、年間の減価償却費が大きくなる傾向があります。

ただし、減価償却が終了すると経費計上できる金額が減少し、税負担が増える可能性があります。
借入金の元本返済は原則として経費にならないため、減価償却終了後の資金繰りにも注意が必要です。

なお、法定耐用年数は税務上の年数であり、実際の建物の寿命とは異なります。

4．家賃収入と利回りを比較する

鉄骨造だから必ず高い家賃が取れるわけではありません。
立地・間取り・設備・築年数などが家賃に影響します。

次の比較は、同じ8戸のアパートを建築した場合の仮定です。

項目	木造	鉄骨造
総事業費	8,000万円	1億円
月額家賃	6万円	6.5万円
戸数	8戸	8戸
年間満室家賃収入	576万円	624万円
表面利回り	7.2%	6.24%

※実際の建築費や家賃相場を示すものではありません。

この例では、鉄骨造の方が家賃収入は多いものの、表面利回りは木造が上回ります。

ただし、表面利回りには管理費・修繕費・税金・空室損失などが含まれていません。
実際に手元に残る資金で判断することが重要です。

5．外壁塗装・屋根塗装などの修繕費

木造・鉄骨造のどちらも、外壁や屋根の定期的な点検・修繕が必要です。
外壁塗装は10〜15年程度を改修検討の目安とする場合がありますが、実際の周期は外壁材・塗料・施工状況によって異なります。
屋根も同様で、金属屋根やスレート屋根では塗装・補修が必要になる場合があります。一方、瓦屋根は塗装が不要な場合もあります。

また、鉄骨造では露出した鉄部の防錆処理が必要になることがあります。
修繕費は建物の構造だけでなく、使用する建材や施工方法によって変わります。

6．シロアリ対策の違い

木造アパートでは、シロアリによる木部の被害に注意が必要です。
新築時の防蟻処理（ぼうぎしょり）に加え、定期的な点検や再処理を検討する必要があります。
薬剤の種類によっては、5年程度を再処理検討の目安とする場合があります。
鉄骨造でも、内装材や下地材に木材が使われていれば、シロアリ被害が発生する可能性があります。
鉄骨造だからシロアリ対策が不要というわけではありません。

7．火災保険・地震保険の違い

アパートの火災保険料は、建物の構造や耐火性能によって異なる場合があります。
一般的に、耐火性能の高い建物は保険料が低くなる傾向があります。
ただし、木造でも省令準耐火建物などに該当すれば、保険上の構造区分が変わる場合があります。
保険料は所在地・建物の評価額・補償内容・水災リスクなどによっても変わります。

建築前には、木造と鉄骨造の両方で火災保険料を比較しておくことをおすすめします。

8．将来の解体費用の違い

一般的に、木造より鉄骨造の方が解体費用は高くなる傾向があります。

鉄骨造では、鉄骨の切断や重機による作業が必要になる場合があり、廃材処理の違いも費用に影響します。

ただし、建物の規模・階数・立地・基礎・アスベストの有無などによって実際の費用は変わります。

また、築年数が経過したアパートを土地として売却する場合、買主が解体費用を考慮して購入金額を提示することがあります。

建築時だけでなく、将来の解体費用と土地の売却価値まで考えておくことが重要です。

9．30年間の維持管理費を比較する

維持管理項目	木造	鉄骨造
外壁塗装	外壁材による	外壁材による
屋根塗装	屋根材による	屋根材による
鉄部の防錆	金属部分で必要	露出鉄部などで必要
シロアリ対策	木部の点検が重要	木部があれば必要
火災保険	構造区分による	構造区分による
給排水設備	定期的な更新が必要	定期的な更新が必要
大規模修繕	建物仕様による	建物仕様による

建築会社には、30年間の修繕計画と概算費用を提示してもらいましょう。
また、入居率80%、家賃10%下落、大規模修繕が発生する場合など、複数の条件で収支を確認することが大切です。

10．アパートを建てない土地活用も選択肢

土地活用は、アパート建築だけではありません。
将来的に土地を売却する可能性がある場合、駐車場として活用する方法もあります。
駐車場は建物を建築する場合と比較して初期投資を抑えやすく、契約条件によっては将来の売却にも対応しやすい特徴があります。

一方で、収益性や固定資産税の負担、契約の解約条件などには注意が必要です。
土地の立地や所有者の将来計画によっては、建物を建築しない方が適している場合もあります。

11．アパート建築前のチェックリスト

まとめ｜建築から解体・売却まで考えて判断する

木造と鉄骨造には、それぞれメリットと注意点があります。
木造は建築費を抑えやすい一方、鉄骨造は建物の規模や設計条件によって適している場合があります。
また、減価償却期間・修繕費・保険料・解体費用なども、長期的な収益性に影響します。
重要なのは、建築費・家賃収入・減価償却・維持管理費・解体費用・将来の売却価値を総合的に判断することです。

櫻井不動産では、愛知県岡崎市を中心に、土地の活用や管理に関するご相談を承っています。
アパート建築だけでなく、駐車場としての活用や将来の売却も含めて検討したい方

※減価償却の具体的な税務処理は、取得時期・用途・構造・設備の区分などによって異なります。税務上の判断は税理士にご確認ください。