「20年間、同じ地代で土地を貸しているけれど、値上げできないだろうか？」
地主さんから、このような相談を受けることがあります。
長期間、同じ地代で貸していると、土地価格や固定資産税、周辺の賃貸需要が契約当時から変化していることがあります。
地代の値上げを求めることは可能ですが、現在の地代が適正なのか、客観的な根拠を確認することが大切です。
櫻井不動産では、20年間放置するのではなく、3〜5年ごとに地代を見直すことをおすすめしています。
今回は、実務経験をもとに、地代の相場と見直し方法について解説します。
地代の相場を調べる3つの方法
地代を見直す際には、固定資産税、土地価格に対する利回り、近隣の地代相場を確認します。
1. 固定資産税の3〜6倍を目安にする
地代の算定方法の一つに、公租公課倍率法があります。
櫻井不動産では、新たに土地を貸し出す際、年間固定資産税の3〜6倍を年間地代の目安として検討しています。
例えば、借りたい人が多いエリアでは6倍程度、需要が比較的低いエリアでは3倍程度を目安にする場合があります。
年間固定資産税が12万円なら、次のようになります。
| 倍率 | 年間地代 | 月額地代 |
|---|---|---|
| 3倍 | 36万円 | 3万円 |
| 4倍 | 48万円 | 4万円 |
| 5倍 | 60万円 | 5万円 |
| 6倍 | 72万円 | 6万円 |
※固定資産税のみを基準にした試算です。都市計画税が課税される場合は、その負担も別途考慮します。
ただし、この倍率は櫻井不動産の実務上の目安であり、全国共通の適正倍率ではありません。
2. 土地価格と利回りから考える
もう一つが、土地の価格に期待利回りを掛ける「積算法」です。
地代 ＝ 土地の基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
櫻井不動産では、新たに土地を貸し出す際、年間3〜5％程度の期待利回りを一つの目安として検討しています。
国債などの金融商品と比較すると、土地の賃貸借には、地代滞納、土地価格の変動、契約終了時のトラブルなどのリスクがあります。
そのため、こうしたリスクに見合った収益性を考える必要があります。
例えば、土地の基礎価格が3,000万円なら、3％で年間90万円、5％で年間150万円の収益相当額となり、さらに必要諸経費等を加えて地代を試算します。
ただし、期待利回り3〜5％は必ず確保できるものではありません。実際の地代は土地の需要や契約条件によって異なります。
なお、積算法は主に新規契約の地代を検討する際の方法です。すでに貸している土地の地代を見直す場合には、現在の地代や過去の改定経緯なども考慮する必要があります。新規契約の地代と継続中の契約の地代は、必ずしも同じ金額にはなりません。
3. 近隣の地代相場と比較する
周辺で貸し出されている土地の地代も、重要な判断材料です。
ただし、次の条件によって金額は変わります。
- 土地の面積・形状・接道状況
- 土地の利用目的
- 契約期間や保証金などの条件
- 新規契約か、継続中の契約か
特に、新規契約の地代と、長年継続している契約の地代は、必ずしも同じ水準になりません。
また、地代の成約事例は把握しにくいため、固定資産税や利回りなどと併せて総合的に判断することが大切です。
貸し出した当時の資料は保存しておく
将来の地代見直しに備えて、契約当時の資料を保管しておくことをおすすめします。
- 相続税路線価図
- 固定資産税・都市計画税の課税明細書
- 固定資産税の評価証明書・公課証明書
- 土地賃貸借契約書・地代改定の合意書
例えば、岡崎市では評価証明書や公課証明書を取得できるのは、過去５年分まで交付可能です。
また、国税庁のホームページで公開される路線価図にも掲載年数の限りがあります。
20年前の資料を後から揃えることは難しいため、貸し出した当時の資料は契約書と一緒に保存しておくとよいでしょう。
当時と現在の土地価格や税負担を比較できれば、地代の見直しを検討する際の重要な資料になります。
地代は3〜5年ごとに見直す
土地を20年間貸して、一度も地代を見直していないケースがあります。
しかし、長期間経過すれば、土地価格や税負担、周辺の賃貸需要が変化することもあります。
櫻井不動産では、3年または5年ごとに地代の適正性を確認することをおすすめしています。
もちろん、必ず値上げするという意味ではなく、状況によっては値下げも検討します。
契約書に見直しの機会を明記する
新たに土地を貸す際には、3年ごとなど、地代を見直す機会を契約書に明記しておくことも大切です。
ただし、見直し時期を定めても、自動的に地代が変更されるわけではありません。
また、条項の書き方によっては、一定期間の増額請求を制限する特約と解釈される可能性もあるため、注意が必要です。
地代の改定幅は5〜10％程度を目安に
地代の見直しでは、一度に大幅な変更を求めることは、必ずしも得策ではありません。
櫻井不動産では、現在の地代からプラス・マイナス5〜10％程度を、現実的な改定幅の目安の一つと考えています。
例えば、月額5万円の地代なら、5％の値上げで52,500円、10％なら55,000円です。
一度に20％、30％と値上げすれば、借主にとって大きな負担となり、交渉が難航することもあります。
反対に、大幅な値下げは地主さんの収益に影響します。
長期間放置して大幅な変更を求めるより、定期的に小幅な改定を検討する方が、双方の負担を抑えやすいと考えています。
ただし、5〜10％は法律上の基準ではなく、実際の改定幅は個別の事情によって判断する必要があります。
地代の値上げと法律上の注意点
建物所有を目的とする借地契約では、借地借家法第11条により、税負担や土地価格、経済事情の変動、近隣類似地との比較などで地代が不相当になった場合、増減を請求できるとされています。
ただし、一定期間増額しない特約がある場合には、その定めに従う必要があります。
また、駐車場など建物所有を目的としない土地賃貸借には、原則として同条は適用されません。
交渉は誰に依頼する？
不動産会社では、固定資産税や土地価格、近隣相場などの調査や資料整理を行うことができます。
一方、地主さんの代理人として、報酬を得る目的で法律上の紛争に関する交渉を業として行うことは、原則として弁護士の業務です。
櫻井不動産では、不動産に関する資料の整理を中心に対応し、法的な交渉が必要な場合には弁護士への相談をおすすめしています。
実務で感じる地代見直しの難しさ
以前、地主さんから「地代を少しでも高くしたい」という相談を受けたことがあります。
地主さんが収益を増やしたいと考える一方、借主にとって値上げは毎月の支出増加になります。
大切なのは、地主さんの希望金額と、客観的な資料から考えられる適正地代を分けて考えることです。
特に、長年見直しをしていない契約では、希望する改定幅が大きくなりやすいため、定期的な確認が重要だと考えています。
地代の見直しの流れ
地代の見直しは、契約当時の資料保存から始まり、3〜5年ごとの相場確認、必要に応じた借主との協議という流れになります。
意見が対立し、法的な交渉が必要になった場合には、弁護士に相談します。
地代の見直しチェックリスト
まとめ｜地代は長期間放置せず定期的な見直しを
地代の値上げでは、現在の金額が適正なのか、客観的な資料で確認することが大切です。
櫻井不動産では、固定資産税の倍率、土地価格に対する利回り、近隣相場を参考にしています。
そして、20年間放置して一度に大幅な変更を求めるより、3〜5年ごとに適正性を確認し、必要に応じて改定を検討することが望ましいと考えています。
愛知県岡崎市を中心に、土地の賃貸借や土地活用・管理についてのご相談を承っています。地代の見直しでお悩みの地主さんは、櫻井不動産までお気軽にご相談ください。
※具体的な法的判断は、契約内容や個別事情によって異なります。
