こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は「一括借上げはここが怖い！？一括借上げの落とし穴とは・・・」をお伝えしたいと思います。
一括借り上げは、不動産投資の経験が浅い初心者から家賃の徴収といった業務を丸投げしたいオーナー様まで、積極的に活用されてきました。しかし、一括借上げはサブリース会社が儲かる仕組みになっている為、オーナー様の利回りが下がることを十分理解してください。
まずはじめに、”一括借上げ（サブリース）“と”管理委託“を説明し、最後に”一括借上げの落とし穴“をお話ししていきます。
一括借上げ（サブリース）とは
通常、アパートの契約はアパートを所有するオーナー様と入居者が賃貸借契約を結びます。
それに対し、一括借り上げ（サブリース）とは、最初にサブリース会社がオーナー様のアパート全体を一括借上げし、その後、サブリース理会社が入居者に転貸する、いわゆる”又貸し”に該当します。
一括借上げが誕生した背景とは
一括借り上げが誕生した背景には、会社が少ないリスクで安定した収入を上げたい理由と言われています。
通常、アパート経営はとてもリスクが高いものです。アパートオーナー様は毎月賃料を得る代わりに、多額の借金をしてアパートを建築し、何十年にも及び借入返済と固定資産税を払い続けます。また、建物本体の老朽化が進めば、修理・修繕費も必要になってきます。
Q. でも一括借上げの場合、空室リスクがサブリース会社にありませんか？
A. サブリース会社が行う家賃保証は満室時の約80～90%、つまり空室を含んだ設定で、損しないようなになっています。
管理委託とは
続いて、管理委託について説明します。
アパート経営を考えた場合、①入居者募集、②契約、③家賃集金・支払い、④清掃・維持管理などの業務があります。これら業務を管理会社に委託することを管理委託と呼んでいます。
一括借上げと管理委託の違い
ここで、オーナー様の目線で、一括借上げと管理委託の違いを説明したいと思います。管理委託でも全て管理会社に委託すれば、オーナー様の管理業務はほぼ無くなります。大きく違う点は、”家賃保証のあり・なし“だと思ってください。
一括借上げの落とし穴とは・・・
ここからは、当ブログの本題でもあります、”一括借上げの落とし穴“についてお話ししたいと思います。
①免責期間がある
一括借上げ（サブリース）には、新築から1～3ヵ月の間は入居者募集期間として「免責期間」が設定されていることがあります。また、管理会社によっては、入退室の時にも免責期間を設けていることがあります。
②2年に一度、賃料見直しがある
数年に一度の割合で、賃料見直しが設定されています。これにより、空室が増える前に管理業者は賃料値下げの交渉を行ってきます。市場よりも安い賃料にすれば、空室率が改善されるからです。 → その結果、オーナー様の収入は減ることになります。
（怖い事実）仮に賃料値下げに応じなかった場合
オーナー様と管理会社の協議で合意に至らなかった場合、契約が打ち切りになることがあります。
理由はサブリース契約の本質にあります。サブリース契約とは、サブリース会社とオーナー様の借家契約、つまり、サブリース会社は賃借人であり、借地借家法が適用されるのです。
この借地借家法は、借り手の保護を優先するので、仮に賃貸借契約上で「家賃保証契約の10年間は賃料100万円を支払います」と設定されていても、サブリース会社は家賃の減額請求をしたり、折り合いがつかない場合は契約解除もすることができます。
③手数料が高い
家賃保証は、毎月の手数料が管理委託費と比較して高く設定されています。管理委託費は賃料の約5.5%、それに対し、一括借上げの家賃保証は80～90%で設定されています。
例えば、毎月の総収入家賃が100万の場合、管理委託費は55,000円、それに対し、家賃保証は90%でも110,000円になります。その差は毎月55,000円です。1年後には660,000円、10年後には660万円…
一括借上げのトラブル事例
ここで、一括借上げのトラブル事例を少しお話ししたいと思います。
静岡県在住のK.Iさん
30年の家賃保証という謳い文句で、サブリース契約を結びました。当初12年ぐらいまではアパートはほぼ満室の状態が続いていましたが、近所に新築アパートを数棟建てられた頃から空室が目立つようになってきましたが、家賃保証もあり安心していました。
そんなある日、サブリース業者から家賃の減額要求を突然言われました。自分は家賃が変わらないことを前提に、建築費用の銀行ローンを組んでいるため、返済計画に無理が生じ、結果、アパートを安い値段で手放すことになってしまいました。
本来、30年の家賃保証があれば大丈夫と思うのが人です。但し、契約書には賃料見直しが書いてあった結果、賃料値下げを要求され、断れば契約打ち切りになるなど、オーナー様には想定していないことばかりかと思われます。
「一括借上げの落とし穴」について、最後に
今回、一括借上げについて説明をしてきましたが、最後に自分の見解をお話したいと思います。
通常、新築アパートを建てた後の10年間、それほど労せずに入居者は決まってきます。この間、高い手数料を支払うのは損だと思います。
なので、新築アパートであれば、家賃保証せずに管理委託した方が良いと思います。
