土地を購入するとき、面積や価格、日当たりなどを確認する方は多いと思います。
しかし、見落とされやすいのが道路や隣地との高低差です。
道路より高い土地は、外からの視線を避けやすい反面、隣地への雨水や土砂の流出に注意が必要です。
一方、道路より低い土地では、道路からの雨水の流入や下水道への排水が問題になる場合があります。
土地の高低差は、わずか20〜30cm程度でも、思わぬトラブルにつながることがあります。
今回は、櫻井不動産の実務経験を交えながら、土地購入前に確認したいポイントを解説します。
1．道路より高い土地のメリットとデメリット
道路より高い土地は、通行人からの視線を避けやすく、プライバシーを確保しやすいメリットがあります。
また、道路から雨水が直接流れ込みにくい場合もあります。
一方、高低差が大きいと玄関まで階段が必要になったり、駐車場に急な傾斜が生じたりします。
さらに、隣地より高い土地では、雨水や土砂の流出による近隣トラブルにも注意が必要です。
2．実務事例①｜20〜30cmの高低差でも近隣トラブルに
実際に、隣地より20〜30cm程度高い土地を購入したケースがありました。
この土地には、隣地との境界部分に土留めのブロックなどが設置されていませんでした。
その後、大雨の影響によって、雨水とともに砂利や土が隣地へ流出してしまいました。
まずは応急処置として、自分の敷地内の地表に土のうを置き、隣地への流出を抑える対策を行いました。
この段階では土地を削るなどの造成工事は行わず、土のうを設置しただけです。
しかし、土のうは一時的な対策にすぎません。
そこで、根本的な解決を図るため、土地全体に緩やかな勾配を設け、雨水が隣地ではなく前面道路側へ流れるように整えました。
なお、道路側へ雨水を流す場合は、適切な排水先を確保し、必要に応じて道路管理者などとの協議が必要です。
わずかな高低差でも、雨水の流れる方向によっては近隣トラブルにつながるという事例です。
3．実務事例②｜道路より低い土地は雨水の流入に注意
道路より土地が低い場合、注意したいのが道路からの雨水の流入です。
特に問題となるのが、道路側溝の位置です。
例えば、道路側溝が敷地とは反対側にあり、道路の勾配が敷地側へ下がっている場合、雨水が側溝に向かわず、低い敷地へ流れ込むことがあります。
このような条件では、側溝が設置されていても、敷地への雨水流入を防げないケースがあります。
雨水の流入を防ぐために、敷地側で排水設備などの対策が必要になる場合もあります。
土地を購入するときは、側溝の有無だけでなく、道路の傾斜や雨水の流れる方向まで確認することが大切です。
4．駐車場は緩やかに、建物部分は少し高く
岡崎市では、車を2台駐車したいという希望も多くあります。
しかし、道路と敷地に高低差がある場合、駐車場の配置には注意が必要です。
道路から急な傾斜を設けると、車の底やバンパーを擦る可能性があります。
そのため、駐車場部分はできるだけ平坦に近い、緩やかな勾配にすることが理想です。
一方、建物部分は、雨水の浸入を防ぐために必要な高さを確保する方法があります。
ただし、単純に土地全体を盛土すればよいわけではありません。
駐車場の使いやすさ、建物の高さ、雨水の流れる方向を一緒に考えることが重要です。
5．道路より低すぎる土地は下水道への排水にも注意
土地が道路より大きく低い場合、雨水だけでなく、トイレや浴室などの生活排水にも注意が必要です。
通常、生活排水は排水管に勾配を設け、自然に下水道へ流します。
しかし、敷地の高さや公共ますの深さによっては、必要な排水勾配を確保できない場合があります。
その場合、排水設備の変更やポンプによる排水が必要になる可能性があります。
道路より低くても、接続先が十分深い位置にあれば自然に排水できる場合もあります。
購入前には、公共ますの位置や深さ、排水管の勾配を確認しておくことが大切です。
6．盛土・切土には盛土規制法にも注意
土地の高低差を解消するために、盛土や切土を行う場合があります。
岡崎市では、2025年4月1日から市内全域が盛土規制法に基づく規制区域に指定されています。
工事の高さや面積、造成方法などによっては、事前に許可や届出が必要になる場合があります。
小規模な造成工事がすべて許可対象になるわけではありませんが、許可が不要でも、安全性や雨水・土砂の流出には注意が必要です。
また、土地の高さを変更することで、近隣への影響や造成費用が増える可能性もあります。
土地購入前に、希望する造成工事が可能か、必要な手続きと費用を確認しておきたいところです。
7．土地購入前のチェックリスト
まとめ｜土地の高低差は購入前に確認する
道路より高い土地が必ず良いわけでも、低い土地が必ず悪いわけでもありません。
大切なのは、高低差によって生じる問題を購入前に把握することです。
特に雨水の流れる方向は、土地の利用だけでなく近隣関係にも影響します。
また、駐車場や建物の配置、排水設備、造成工事によって追加費用が必要になることもあります。
土地は価格や面積だけでなく、実際に建物を建てて生活することまで考えて選ぶことが大切です。
櫻井不動産では、土地の売買にあたり、道路や隣地との高低差、周辺環境なども確認しながら、土地ごとの注意点をお伝えしています。