こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。
先日、「境界明示は売主の義務なので、土地測量代は売主負担になる 」と買取業者から言われました。そこで、土地の売買でよくあるトラブル事例 「境界明示は売主の義務」 について、調べてみました。
売主の義務と、一方的に言われても納得できない・・・
境界明示とは？売主の義務について考える
境界明示とは
境界…土地の境目、明示…はっきり示すこと。土地の境をはっきり示すことを境界明示と解釈できます。土地の範囲をはっきりさせるため、新しく分筆した土地等には境界標を埋めています（法理で定めらている）。境界標の種類は、コンクリート杭、金属鋲やプラスチック杭などがあります。
土地をお持ちの方は、是非、境界標を確認してみてください。
境界標がない
境界標ですが、新しく分筆や地積更正を行わない限り、設置は義務ではありません。なので、先祖代々の土地や、何十年も住んでいる土地には境界標がありません。
売主さんの境界明示の義務
ここで本題になります。売主の境界明示の義務ですが、法律ではそのことを明記しているわけではありません。ただし、「物件引渡義務」の履行の一環として、「境界明示の義務」は行われています。
物件引渡義務については、民法第555条(2019年4月時点の民法)を参照ください。
この物件引渡義務は、売主さんは「完全な状態で目的物を引渡す義務を負う」と解されています。つまり、境界明示がない状態で引渡すいうことは、不完全な状態で物件を引渡していると考えられています。理由は、境界はトラブルとして特に多い問題だからです。
不動産売買契約書に「境界明示」が記載されていない
不動産売買契約書を確認すると、「売主は、買主に本物件引渡しまでに、隣地との境界を現地において明示する」と書いてあります。
契約書によっては記載されていないこともあります。ただし、民事の判例では、不動産売買契約書に売主による境界明示の義務がたとえ記載されていなくても、売主はその責任を免れることはできないとされています。つまり、境界の明示は売主さんの絶対的な責任になるわけです。
いつまでに買主さんに境界明示を行うの？
一般の不動産売買契約書では、「本物件引渡しまでに、買主に明示すること」と明記されています。
また、買主さんに明示するとは、境界標をもって隣地との境界を確認して頂く行為になります。
境界標がない場合には、土地家屋調査士に依頼して、公図、測量図や現況をもとに隣地所有者の立会いのもとで境界標の設置、境界確認書の作成をおこないます。加えて、確定測量図も作成して頂きます。
「土地の売買で起きるトラブル事例。売主」について、最後に
例えば、八百屋でリンゴ3個200円と値札に書いてあったにも関わらず、家で確認したところ、2個しかなかった。この場合は、八百屋の亭主が「完全な状態で目的物を引渡していない」と言えます。
土地の売主さんは売り側になるので、土地の範囲を明確にすることは義務だと言えます。ただし、登記簿では、既に土地面積が書いてあるので、売主さんは、もう一度、面積を確認する必要があるのかと疑問を感じている人もいると思います（実際に、自分もそう思いました）。理由は登記簿上の面積は正しくないからです。登記簿の面積は、ずっと昔の縄で測っていた時代から、最新の測量機器で測った精密データまでのバラバラの測量値になっているからです（データの正しさがバラバラ）。
上記より、正確な面積を知るうえで、売主さんの責任において面積を測量することは必要なことと言えます。