土地を売却するとき、「境界明示は売主の義務なので、測量費用も売主が負担するものです」と説明されることがあります。
しかし、境界明示と確定測量は別のものであり、必ず売主が測量費用を負担するとは限りません。
櫻井不動産では、売却を円滑に進めるため、基本的には売主負担で測量を行うことをご提案していますが、土地の状況によっては公簿売買で進めることもあります。
今回は、境界明示の義務と測量費用の負担について、実際の不動産売買の経験をもとに解説します。
1．境界明示とは？
境界明示とは、売主が買主に対して、売却する土地と隣地との境界を現地で示すことです。
境界には、コンクリート杭や金属鋲などの境界標が設置されている場合があります。
一般的な土地売買契約書には、売主が引渡しまでに境界を明示する旨の条項が設けられています。
ただし、境界を明示することと、新たに確定測量を行うことは同じではありません。
2．境界明示は売主の義務なのか？
民法では、すべての土地売買について売主に確定測量を義務付けているわけではありません。
境界明示の義務については、売買契約の内容や取引条件によって判断されます。
例えば、契約書に「売主は引渡しまでに境界を明示する」と定められていれば、原則として売主はその約束を履行する必要があります。
一方、売主と買主が合意すれば、境界明示を行わない条件で売買することも考えられます。
重要なのは、契約前に境界明示の方法や測量の必要性を確認し、売買条件を明確にしておくことです。
3．確定測量の費用は誰が負担する？
土地売却では、売主が費用を負担して確定測量を行うケースが一般的に見られます。
しかし、法律上、すべての土地売買で売主が測量費用を負担しなければならないという一律の決まりはありません。
売買条件によって、次のような方法があります。
- 売主負担で測量を行う
- 買主負担で測量を行う
- 既存の測量資料を利用して売買する
- 新たな確定測量を行わず、公簿売買とする
どの方法が適切かは、土地の状況や売買価格、買主の利用目的などによって異なります。
また、測量が必要な場合には、費用負担だけでなく、境界確認が完了しなかった場合の対応も事前に決めておくことが大切です。
4．実務事例｜櫻井不動産の測量に対する考え方
櫻井不動産では、土地売却を円滑に進めるため、基本的には売主負担で測量を行うことをご提案しています。
境界を明確にすることで、買主も安心して購入でき、引渡し後のトラブル防止につながるためです。
ただし、すべての土地売却で確定測量が必要とは考えていません。
売主の希望や土地の状況によっては、登記簿上の面積を基準とする「公簿売買」で進めることもあります。
例えば、次のようなケースです。
- 国土調査（地籍調査）が完了した土地： 境界や面積に関する資料が整っており、新たな測量の必要性が低い場合
- 売買価格が比較的安い土地： 測量費用が売却代金に対して大きな負担となる場合
ただし、公簿売買であっても境界に関する問題がなくなるわけではありません。
既存資料や現地の状況を確認し、買主にも十分説明したうえで売買条件を決めます。
分筆が必要な土地は必ず測量する
一方、分筆が必要な土地売却では、売買価格が安くても測量を行います。
分筆登記には、土地の境界や面積を明確にする必要があり、原則として測量や境界確認が必要になるためです。
売買価格だけで測量の必要性を判断するのではなく、土地の状況や売却方法に応じて判断することが重要です。
5．土地売却で注意したい3つのポイント
土地売却では、次の3点を契約前に確認しておくことをおすすめします。
- 境界明示の方法： 境界杭の有無や既存の測量資料を確認する
- 測量の必要性と費用負担： 確定測量を行うか、公簿売買とするかを決める
- 境界確認ができない場合の対応： 契約解除や引渡し条件などを事前に取り決める
特に、隣地との境界が不明確な土地では、土地家屋調査士に相談することも必要です。
境界杭の紛失、隣地所有者の立会拒否、建物の越境、接道不足など、具体的なトラブルとその解決事例については、別の記事で詳しく紹介しています。
また、道路に接する間口が2m未満の土地については、次の記事も参考にしてください。
土地を売る前の境界・測量チェックリスト
確認できない項目があっても、土地を売却できないとは限りません。売却前に不動産会社へ相談し、必要な調査や測量を判断することが大切です。
6．まとめ｜境界明示と測量費用は分けて考える
土地売却では、契約内容によって売主に境界明示の義務が生じることがあります。
しかし、境界明示と確定測量は別の問題であり、すべての土地売買で売主が測量費用を負担するわけではありません。
櫻井不動産では、基本的には売主負担で測量を行うことをご提案していますが、土地の状況や売主の希望によっては公簿売買も選択しています。
大切なのは、必要な測量を見極め、売主と買主の双方が納得できる条件で売買を進めることです。
岡崎市で土地売却をお考えの方へ
櫻井不動産では、岡崎市を中心に土地・建物の売買仲介を行っています。
境界明示や測量費用、公簿売買などについても、土地の状況を確認しながら適切な売却方法をご提案します。
