アパート経営では、毎月の家賃収入ばかりに目が向きがちですが、実は**「最後にどうするのか」も重要です。**
建物は年数とともに老朽化し、修繕費が増え、空室が目立つようになることもあります。
そのとき、経営を続けるのか、売却するのか、それとも解体して土地を活用するのか。
今回は、アパート経営を始める前から考えておきたい「出口戦略」について、不動産会社の視点から解説します。
アパート経営の出口戦略とは？
出口戦略とは、将来アパート経営をどのように終えるのか、または次の活用方法へ移行するのかを考えることです。
アパート経営の利益は、毎月の家賃収入だけで決まるわけではありません。
保有期間中の収支と、最後の売却・解体などにかかる収支を合わせて考えることが大切です。
例えば、家賃収入が十分にあっても、将来の大規模修繕費や解体費用が多額になれば、想定した利益を残せない可能性があります。
アパート経営の3つの出口戦略
① 修繕しながら経営を続ける
入居需要があり、今後も安定した家賃収入が見込める場合は、経営を続ける選択肢があります。
ただし、屋根や外壁の塗装、防水工事、給排水設備など、築年数に応じて大きな修繕費が必要になることがあります。
修繕にかけた費用を、将来の家賃収入で回収できるのかを確認する必要があります。
② 入居者がいる状態で売却する
アパートは、入居者がいる状態でも売却できます。これを一般的に「オーナーチェンジ」と呼びます。
購入する投資家は、家賃収入や空室率、修繕履歴などを参考に収益性を判断します。
ただし、売却したからといって入居者との賃貸借契約が終了するわけではありません。原則として、新しい所有者に契約上の権利義務や敷金返還義務などが引き継がれます。
③ 解体して土地を売却・再活用する
建物が古くなり、修繕しても十分な収益が期待できない場合は、解体して土地として売却したり、別の用途に活用したりする方法があります。
ただし、入居者がいる場合、所有者の都合だけで退去を求められるわけではありません。
普通借家契約の更新拒絶や解約申入れには、原則として正当事由などの法的要件が必要です。立退料や解体費用が発生する可能性も考慮しなければなりません。
そのため、解体を前提とする出口戦略は、早い段階から検討することが重要です。
アパートを売却するタイミングは？
空室率が改善したとき
空室が少なく、安定した家賃収入がある物件は、投資家にとって収支を判断しやすくなります。
ただし、入居率を上げるために家賃を大きく下げれば、売却価格に影響することもあります。
大規模修繕が必要になる前
多額の修繕費が必要になる前に売却を検討する方法もあります。
ただし、修繕前だから必ず高く売れるわけではありません。購入者も将来の修繕費を考慮するため、修繕して保有する場合と、現状で売却する場合を比較することが大切です。
収益性が悪化したとき
空室の増加や修繕費の上昇により、収支が悪化することもあります。
将来の収益改善が見込めない場合には、損失を拡大させる前に売却する判断も必要です。
大切なのは、過去に投資した金額ではなく、今後どれだけの収益と費用が発生するかを考えることです。
売却時の税金にも注意が必要
個人が土地や建物を売却した場合、譲渡所得に対する税率は所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 原則の税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
※所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。特例や法人所有の場合は扱いが異なります。
また、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて計算するため、売却価格が購入価格を下回っていても、課税される利益が生じる場合があります。
売却価格だけではなく、ローン残高、売却費用、税金を差し引いた最終的な手残りを確認することが重要です。
アパート経営の出口戦略チェックリスト
売却や経営継続を判断する前に、次の項目を確認しておきましょう。
まとめ｜アパート経営は終わり方まで考える
アパート経営では、家賃収入を増やすことだけでなく、将来どのように経営を終えるのかを考えておくことが大切です。
修繕して保有する方が良い場合もあれば、早めに売却した方が良い場合もあります。
特に、建物の老朽化と入居者への対応は、短期間では解決できないことがあります。
有限会社 櫻井不動産では、岡崎市を中心に、土地・建物の売却や土地活用に関するご相談を承っています。
アパートの今後についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。