こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。
皆さんご承知の通り、2019年10月1日から消費税が10%にアップします。そんな中、住宅の売買や賃貸借の取引で仲介業者（不動産屋）に支払う”仲介手数料”も消費税が影響することをご存じでしょうか。今回は、仲介手数料について（特に消費税の増税を）、詳しく説明したいと思います。
今後も消費税があがる可能性があります。なので、この記事を読んで頂き、賃貸借や売買する時期の目安になればと思っています。
不動産の仲介手数料とは
仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸借の取引の際、売主（貸主）と買主（借主）の間に入って契約事務などを行う仲介会社（不動産会社）に支払う手数料になります。
仲介手数料には上限がある
アパートやマンションを借りる賃貸借契約の場合は、上限1ヵ月分＋消費税となっています。
一方、土地や建物の売買の場合は、代金が400万円を超える場合は、「売買代金(消費税分は除く）の3％+6万円+消費税」となっています。代金が200万円～400万円の場合は、「売買代金（消費税分は除く）の4%+2万円+消費税」となっています。代金が200万円以下の場合は、「売買代金（消費税分は除く）の5%」となっています。
仲介手数料の値引きは可能か
仲介手数料の上限は法律で定められていますが、下限は設けられていません。最近では、賃貸借契約の”仲介料0円”と謳っている仲介会社もあります。0円になる理由としては、借主の代わりに大家が支払っていたり、貸主が仲介会社だったりします。建物が古いなどの理由により、借り手がいないよりも、誰かに貸す方が得だからです。
一方、売買契約の仲介手数料も売主のみ請求したり、半額のみ請求する仲介業者もいます。理由としては、「どうしても売買契約を結びたい（仲介会社は成功報酬なので、売買契約が成立しないと一銭ももらえない）、買主から仲介手数料を貰えるので十分」など理由はさまざまです。但し、一般的には上限ぎりぎりの仲介料を請求している仲介会社が多いと思われます。
上記を踏まえ、値引き交渉することは可能ですが、当然、デメリットも考えられます。例えば、売主にとっては売買代金を高くしたい気持ちがあっても、仲介会社は身銭が減ることで、仲介活動に力を入れない可能性があります。また、買い手が多い土地であれば、仲介手数料をきちんと支払って頂ける買主に変更することは十分考えられます。
仲介手数料の支払う時期
仲介手数料は、売買契約成立時に売買価格が決定し、手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し時に残りの50％を支払うことになります。
増税による仲介手数料の消費税について
今回の本題でもある、増税前と増税後による仲介手数料の消費税について、下記で説明していきます。
- 令和元年10月に消費税が10%アップしますが、令和元年4月1日までに媒介契約を結び、決済（引き渡し時）が10月以降でも消費税8%で計算されます（経過処置の適用）。
- 令和元年4月1日以降に媒介契約を結び、決済（引き渡し時）が10月以降になると消費税10%で計算されます。
- 令和元年4月1日以降に媒介契約を結び、決済（引き渡し時）が10月以前になると消費税8％で計算されます。
＊２と3の場合は、売買契約時にも仲介手数料を頂くのであれば、10月以前は8%、10月以降は10%となります。
つまり、いつ得なの？
上記の表から、令和元年4月1日以前に媒介契約を結び、売買契約まで完了していれば、10月以降も消費税8%のままなので得だと言えます。また、令和元年4月1日以降に媒介契約を結んでいる場合でも、売買契約を10月までにしており、売買契約時に仲介手数料の全額を支払っていれば、消費税8%なので得だと言えます（当然、10月以前に決済（引き渡し時）が終わっていたら、消費税8%となります）。
但し、売買契約の「解除」については注意が必要
一般的に、売買契約が取り消しや無効になれば、仲介手数料は売主買主に戻ってきます。但し、解除の場合は、売買契約書でも「売主および買主は、手付解除もしくは、契約違反による解除の規定により、または合意により解除された場合であっても、この契約に関与した媒介業者に対して報酬を支払うものとする。」と記載されています。
成立した契約において、宅建業者に落ち度がないのであれば、「宅建業者は全額の報酬を請求できる」という考え方もありますし、「解除をした側（売主または買主）は全額の支払いをすべきだが、当事者の目的が達成されていないので、減額の可能性がある。」という考え方もありますので、売買契約時に仲介手数料を全額支払っていると、解除した時に戻ってこないリスクがあることを良くご理解ください。
「不動産仲介料」について、最後に
仲介手数料は青天井ではなく、厳正なルールのもと、金額の上限は決まっています。なので、売主さんや買主さんは賃貸借契約や売買契約の安心を買うために、仲介会社に支払うお金だということを十分ご理解ください。