こんにちは。愛知県岡崎市の地主研究家 さくらです。
今回は、ある買主さんから質問された「筆界未定地（ひっかいみていち）」について、お話したいと思います。
ある土地の売買において、地積測量図を買主さんにお渡した直後、質問メールがありました。メール内容は「地積測量図に筆界未定地と明記されています。”筆界未定地”をネット検索したら、あまり良くないことが書かれています。この土地は本当に買って大丈夫でしょうか。」と書かれていました。
メールの回答を先にお話しますと、”筆界未定地と明記されていたのは、対象の売地ではなく、隣地道路に対する明記であります。なので、安心して土地を購入しても大丈夫です。”と買主さんには説明しました。そもそも筆界未定地の標記が紛らしいことで発生した事案ですが、ここからは、筆界未定地について詳しくお話していきたいと思います。
今まで何回も地積測量図を見てきたけど、”筆界未定地”ははじめてみました。そもそも、地積測量図は隣地境界立会いは済ませているので、筆界未定地にならないと思っていました。
筆界とは
筆界未定地について話をする前に、筆界について少し説明したい思います。筆界とは、「公法上の境界」とも呼ばれ、法律によって定められた境界になります。土地の取引を行う場合には、あなたの土地にとって最も重要なのが「筆界」になります。不動産登記法では、この「筆界」で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれに地番が付いています。 この事から「筆界」は地番と地番の境と考えることもできます。
筆界未定地（ひっかいみていち）について
ここからは今回の本題でもある筆界未定地に説明します。筆界未定地とは、国土調査（地籍調査）が行われた際に、筆界を確認できなかったので、筆界未定のまま処理されてしまった土地になります。この筆界を確認できない理由ですが、「筆界について所有者間に紛争がある」、「現地で調査を行った際に土地所有者が立ち合わない」、「国が所有する道路と赤道の筆界なので、確定する必要がない」など色々な理由で確認していないことがあります。では、筆界未定地のままになっている理由ですが、全ての境界が決定するまで国土調査（地籍調査）を終了できないとしたら、国土調査（地籍調査）そのものが進まなくなってしまいます。そのような事態を避けるために筆界未定の処理が定められています。
では、筆界未定地だと何か問題なの？
筆界未定地は、国土調査（地籍調査）により、進行を滞りなく進めるためのものだと分かりました。では、筆界未定地だと何か問題はあるのでしょうか。実は、筆界未定地のままでは、原則として分筆できません（例外的もあります）。 分筆登記の申請書には、分筆後の土地を表示した地積測量図を添付することとされています。筆界未定地だと、その土地の境界が現地で確認できないため、分筆後の各筆の測量ができないからです。
筆界未定地を解消する方法
では、筆界未定地はどのように解消すれば良いのでしょうか。まずは、土地家屋調査士に相談してください。筆界未定地を解消する流れとしては、
- 該当する土地の筆界未定地の所有者と隣接地所有者全員に立ち会いを求め、筆界を確認する
- 土地を実測する
- 実測図に立会い者全員に筆界確認の印を実印で押印してもらう（印鑑証明書の添付も依頼する）
- 筆界未定地それぞれについて地積測量図を作成する
- 法務局に「地図訂正申出」と「地積更正登記」の申請をする
上記作業を、個人で行うのは大変であるので、専門家である土地家屋調査士に依頼することが賢明であると思います。
「筆界未定地」について、最後に
通常、地積測量図を作成するには、隣地境界立会いをして境界杭もある状態なので、筆界未定地は存在しないものと考えていました。但し、国土調査（地籍調査）においては、そのような土地も存在し得ることが判明したので、今後、国土調査（地籍調査）が進むにつれ、地積測量図で筆界未定地を確認する機会は増えるかもしれません。
