土地を売却した後、地中から古い井戸やコンクリートの塊が見つかったり、隣地への越境が判明したりすることがあります。
このような場合、売主は必ず責任を負うのでしょうか。
結論からいえば、必ずしもそうではありません。
契約不適合責任で重要なのは、売買契約で合意した内容と、実際に引き渡された土地の状態が一致しているかどうかです。
問題を事前に説明し、買主が了承して購入した場合は、責任を問われないこともあります。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が売買契約で約束した内容に適合していない場合に、売主が負う責任です。
例えば、地中に障害物がない前提で購入した土地から、建物の建築に支障となる埋設物が見つかった場合などです。
契約不適合が認められると、買主は条件に応じて修補などの請求、代金減額、損害賠償、契約解除を求めることがあります。
ただし、問題が見つかっただけで、必ず契約不適合になるわけではありません。
1．井戸が残っていた場合
例えば、売却する土地に古い井戸があったとします。
売主がその存在を説明し、買主が将来の撤去の必要性や費用負担を理解したうえで購入した場合です。
売買契約書にも、井戸を現状のまま引き渡し、撤去費用は買主が負担すると明記していれば、通常、その井戸の存在自体を理由に売主へ契約不適合責任を問うことはできません。
一方、井戸がないことを前提に購入した土地から、引渡し後に井戸が見つかり、建物建築に支障が生じた場合は、契約不適合が問題となる可能性があります。
同じ井戸でも、事前の説明と契約内容によって判断が変わるのです。
2．地中埋設物が見つかった場合
土地の地中には、以前の建物の基礎、コンクリートの塊、古い浄化槽、配管などが残っている場合があります。
ここで重要なのは、買主が予定している建物の建築に支障があるかどうかです。
例えば、住宅の基礎工事に支障となるコンクリートの塊が見つかり、追加の撤去費用が必要になれば、契約不適合となる可能性があります。
ただし、すべての埋設物が対象になるわけではありません。埋設物の規模や土地の利用目的、契約内容などを確認する必要があります。
3．隣地への越境がある場合
越境には、建物の軒、境界ブロック、樹木、地中の配管などがあります。
例えば、下水管が隣地を通っている場合、将来の建て替えや配管交換で隣地所有者との協議が必要になることがあります。
売買前に越境の状況を確認し、買主に説明することが大切です。
必要に応じて隣地所有者との覚書を取り交わし、将来の撤去や是正についても整理しておきます。
4．竹林の地下茎が残っていた場合
竹林を伐採しても、地中に地下茎が残っていることがあります。
地下茎から再び竹が生えたり、建築工事に支障が生じたりする可能性があります。
ここで重要なのは、売買契約でどこまで撤去する約束だったかという点です。
伐採のみなのか、抜根や地下茎の撤去まで含むのかによって、契約内容は異なります。
地下茎が残る場合は、その状況と将来の費用負担を買主に説明し、合意しておくことが大切です。
5．契約不適合責任の期間と免責
不動産売買では、契約不適合責任の範囲や通知期間を売買契約書で定めます。
民法では、土地の種類・品質に関する不適合について、原則として買主が問題を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。
個人間売買では、「引渡しから3か月・6か月以内」とする特約や、責任を負わない免責特約を設けることもあります。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については免責されません。
一方、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主へ売却する場合は、引渡しから2年以上の通知期間を定める特約を除き、民法より買主に不利な特約は認められません。
なお、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合、民法上の1年間の通知制限は適用されません。
通知期間と消滅時効は異なるため、問題が見つかったら早めに相談しましょう。
免責にすることもできる？
個人間の売買では、売主と買主が合意すれば、契約不適合責任を免責する特約を設けることもあります。
ただし、売主が知っていながら買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません。
また、売主が事業者の場合などは、免責特約が法律で制限されることがあります。
6．引渡し後に問題が見つかった場合の対応
土地の引渡し後に地中埋設物や越境などの問題が見つかった場合は、まず売買を仲介した不動産会社に相談しましょう。
ただし、契約不適合責任には通知期間が定められている場合があります。相談するだけでなく、契約内容を確認し、必要な場合は速やかに売主へ通知することも大切です。
基本的な対応は次の流れです。
① 問題の状況を記録する
発見した埋設物などの写真を撮影し、場所・大きさ・発見した日などを記録します。
撤去してしまうと問題の状況を確認できなくなるため、安全上の緊急対応が必要な場合を除き、現状を記録してから対応を検討しましょう。
② 不動産会社に相談し、売主への通知を確認する
売買契約書や物件状況確認書を確認し、契約内容と実際の土地の状態に違いがあるかを調べます。
契約不適合が疑われる場合は、通知期限を確認し、問題の内容が分かる形で売主に通知します。
③ 建築への影響と撤去費用を確認する
建築会社や建築士と連携し、建物の建築に支障があるかを確認します。
撤去が必要な場合は、専門業者による現地確認や見積りを行い、必要な工事の範囲と費用を整理します。
④ 契約内容と費用負担を確認する
調査結果と売買契約の内容を照らし合わせ、売主・買主で対応方法や費用負担を協議します。
当事者間で判断が難しい場合や法的な争いがある場合は、弁護士への相談も検討します。
⑤ 専門業者と連携して解決する
工事内容や費用負担について合意できれば、解体業者や造成業者などと連携し、撤去や是正を進めます。
大切なのは、問題が見つかったからといって、すぐに売主の責任と決めつけないことです。
土地の利用目的、問題の内容、売買契約で合意した条件を確認し、適切な解決方法を検討する必要があります。
7．売買契約前にできる対策
引渡し後のトラブルを防ぐため、問題が分かった段階で対応方法を整理しておきます。
主な方法は次の4つです。
- 売主が撤去・是正してから引き渡す
- 買主が問題を了承し、現状のまま購入する
- 将来の撤去費用を考慮して売買価格を調整する
- 費用負担や責任の範囲を売買契約書に明記する
また、売主が把握している事実は、物件状況確認書などにも正確に記載しておくことが重要です。
土地売買前のチェックリスト
売主の確認事項
買主の確認事項
まとめ｜契約前の説明と合意が大切
土地に井戸や地中埋設物、越境などがあっても、必ず契約不適合になるわけではありません。
大切なのは、買主の購入目的への影響を確認し、売主と買主が問題を理解したうえで、対応方法や費用負担について合意することです。
櫻井不動産では、必要に応じて建築会社や解体業者などと連携しながら、売却前の問題整理や解決方法の検討を行っています。
岡崎市周辺で土地の売却にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。