土地を売却しようとした際、隣の家の屋根や雨樋、境界ブロック、樹木などが自分の敷地に越境していることが判明する場合があります。
また、地上からは見えない下水道管や、敷地の上空を通る電線が問題になることもあります。
結論から言えば、越境物があっても土地を売却することは可能です。
ただし、越境物の種類や状況によって対応方法は異なります。比較的容易に撤去できるものもあれば、隣地所有者と覚書を取り交わしたり、専門業者に移設を依頼したりする必要があるものもあります。
今回は、越境問題への基本的な対処法と、櫻井不動産が実際に経験した4つの事例をご紹介します。
1. 土地の越境問題とは？
越境とは、建物や工作物、樹木、配管などが土地の境界を越えて、隣地に入り込んでいる状態をいいます。
越境物は大きく3種類に分けられます。
| 種類 | 主な越境物 |
|---|---|
| 地上の越境 | 樹木、花壇、物置、境界ブロック |
| 空中の越境 | 屋根、軒、雨樋、電線、通信線 |
| 地中の越境 | 上下水道管、排水管 |
土地の売却時には、境界標の有無だけでなく、地上・空中・地中の状況を確認することが重要です。
特に地中配管や電線は、土地を分筆したり、建物を建て替えたりする際に初めて問題になる場合があります。
2. 越境物は必ず撤去しなければならない？
越境物があるからといって、売却前に必ずすべて撤去しなければならないわけではありません。
櫻井不動産では、越境物の種類や撤去の難易度に応じて、対応方法を検討しています。
比較的容易に撤去できるもの
樹木の枝の剪定、花壇の撤去、物置の移動などは、所有者と協議し、売却前に解消する方法を検討します。
簡単には撤去できないもの
建物の屋根や軒、雨樋、境界ブロック、地中の上下水道管などは、撤去や移設に費用がかかったり、建物や設備の構造に影響したりする場合があります。
こうした場合には、覚書による対応や、専門業者との協議による移設などを検討します。
電線についても、所有者や管理者を確認したうえで、必要に応じて移設を相談します。
3. 越境に関する覚書とは？
建物の軒や境界ブロックなど、すぐに撤去できない越境物については、隣地所有者と覚書を取り交わす方法があります。
覚書では、主に次のような内容を取り決めます。
- 越境物の種類と位置
- 現在の越境状況の確認
- 将来、建物を建て替える際などに越境を解消すること
- 土地や建物の所有者が変わる場合の取り扱い
- 維持管理や修繕に関する事項
櫻井不動産では、将来の建て替え時に越境を解消する旨を覚書に盛り込んでいます。
覚書があれば安心とは限らない
覚書を取り交わしたからといって、すべての問題が解決するわけではありません。
特に注意したいのが、将来、土地や建物の所有者が変わる場合です。
現在の所有者同士で取り決めた内容が、新しい所有者にも当然にすべて引き継がれるとは限りません。
そのため、所有者が変わる場合の承継についても取り決め、売買時には買主に覚書の内容を説明することが重要です。
また、将来の建て替え時に撤去するという約束であっても、実際にいつ建て替えが行われるかは分かりません。
越境が長期間続く可能性も理解しておく必要があります。
4. 櫻井不動産ではどのように覚書を取り交わす？
櫻井不動産では、土地家屋調査士と協力して越境問題に対応しています。
まず、境界や越境状況を確認し、必要に応じて覚書を準備します。
売主には櫻井不動産が越境状況や覚書の内容を説明します。
一方、隣地所有者には境界立会いの際、土地家屋調査士から説明し、合意が得られれば署名をいただいています。
隣地所有者が署名に応じない場合
隣地所有者が必ずしも覚書への署名に応じてくれるとは限りません。
その場合には、櫻井不動産が改めて説明したり、売主自身が隣地所有者と交渉したりすることもあります。
近隣関係や過去の経緯など、相手の事情を確認しながら協議を進めることが大切です。
それでも合意が得られない場合は、越境状況や交渉経緯を整理し、買主への説明や売買条件を検討します。
覚書が取得できない場合でも売却できる可能性はありますが、買主の判断や融資条件に影響することがあります。
5. 実務事例① 共有の境界ブロックを造り替えたケース
土地の売却に際し、隣地との境界に設置された共有ブロックが問題となったケースがありました。
既存のブロックをそのまま残し、覚書で対応する方法も考えられましたが、隣地所有者と協議しました。
その結果、新しいブロックを境界線から控えた位置に設置する形で造り替えました。
境界ブロックは、誰の所有物なのか、どこに設置されているのかによって対応が異なります。
将来の維持管理や建て替えまで考え、物理的に問題を解消することも選択肢のひとつです。
6. 実務事例② 隣地の地中を通っていた下水道管
中古住宅が建っていた土地を売却する際、下水道の引込管が隣地の地中を通っていることが判明しました。
地上からは確認できない問題です。
この事例では、次に建物を建築する際には、隣地を通さず、前面道路から直接下水道管を引き込む方法に変更する方針とし、その内容を買主に説明しました。
ただし、既存の引込管が利用できる状態であれば、再利用によって工事費用を抑えられる可能性もあります。
その場合には、隣地を通る配管の使用権限や、将来の維持管理、修繕、交換工事について確認する必要があります。
重要なのは、配管の現状と将来の選択肢を買主に正確に説明することです。
7. 実務事例③ 上水道本管を延伸して引込経路を変更
ある土地では、道路の水道本管が南側までしか整備されておらず、当初は敷地内を斜めに横切る形で給水管を引き込む計画でした。
しかし、土地所有者がその経路を望まなかったため、水道本管を延伸し、引込経路を変更しました。
これは隣地への越境ではありませんが、地中配管の位置が将来の土地利用に影響することを示す事例です。
8. 実務事例④ 土地の分筆によって電線が支障となったケース
土地を分筆した際、電柱から延びる電線が新たな土地の利用に支障となったケースがありました。
分筆前は特に問題になっていなかった電線も、土地を分けることで、新しい敷地の上空を通る越境物となったり、建築計画に影響したりする場合があります。
この事例では、電力会社を通じて電線の移設を依頼し、配線の位置を変更してもらうことで問題を解消しました。
なお、電線が敷地の上空を通っているからといって、必ずしも無断越境とは限りません。電線の所有者や設置の経緯、使用権限を確認する必要があります。
電線の移設には、電力会社などとの協議が必要です。移設の可否や工事費用、工事期間は状況によって異なります。
土地を分筆して売却する場合には、境界だけでなく、上空を通る電線の位置も確認しておくことが大切です。
9. 売却前に越境物を確認する具体的な方法
越境問題は、地上・空中・地中で確認方法が異なります。
地上・空中の確認
現地で境界標や境界ブロック、建物の軒、雨樋、樹木などの位置を確認します。
境界が不明確な場合や、正確な越境状況を確認する必要がある場合には、土地家屋調査士への相談を検討します。
また、電線や通信線が敷地上空を通っている場合には、電力会社や通信事業者などに所有・管理状況を確認します。
地中配管の確認
上下水道の配管については、自治体の上下水道担当部署などで配管図面を確認します。
ただし、図面だけでは実際の配管位置が分からない場合もあります。
必要に応じて、指定工事店などの専門業者による現地調査を検討します。
特に隣地を通る配管については、配管の経路だけでなく、使用権限や将来の維持管理についても確認が必要です。
10. 越境問題がある土地を売却する前のチェックリスト
すべての土地で同じ調査が必要になるわけではありませんが、売却後のトラブルを防ぐためには事前確認が大切です。
11. まとめ｜越境問題は売却前の対応が大切
越境物がある土地でも、売却できる場合は多くあります。
重要なのは、越境物を一律に撤去することではなく、状況に合わせて適切な対応を検討することです。
比較的容易に撤去できるものは撤去し、難しいものは覚書を取り交わす。場合によっては、隣地所有者と協議してブロックを造り替えたり、電力会社に依頼して電線を移設したりする方法もあります。
また、地中の配管については、既存管の利用と新設工事を比較し、買主の建築計画に合わせた判断が必要です。
越境問題があること自体よりも、その状況を把握せずに売買を進めてしまうことが問題です。
岡崎市で越境問題のある土地の売却をお考えの方へ
櫻井不動産では、岡崎市を中心に土地の売却相談を承っています。
境界ブロック、建物の軒、樹木、地中配管、電線など、越境問題がある土地についても、土地家屋調査士などの専門家と協力し、状況に応じた対応方法を検討しています。
「越境物があるけれど売却できるだろうか」
そんなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。
