前面道路が狭く、セットバックが必要な土地でも売却することは可能です。
ただし、セットバックが未解消の土地は、購入希望者にとって負担や不安が生じることがあります。
櫻井不動産では、原則として売主の負担でセットバックを解消してから売却を進めることをおすすめしています。
その理由と実際の売却事例をご紹介します。
セットバックとは？
セットバックとは、建築基準法で定められた道路幅員を確保するため、敷地の一部を道路側に後退させることです。
例えば、幅員4m未満の道路が建築基準法第42条第2項道路に指定されている場合、原則として道路の中心線から2m後退する必要があります。
ただし、道路の反対側が川や崖などの場合は、後退方法が異なります。
後退部分には原則として建物や塀を設置できず、建築時の敷地面積にも算入できません。
売却前にセットバックを解消する理由
セットバックが必要な土地を、そのまま売却することもできます。
しかし、購入希望者には次のような不安があります。
- 実際に建物を建てられる面積が分からない
- 測量や分筆などの費用が心配
- 行政との協議や手続きが分からない
- 購入後、すぐに建築計画を進められるか不安
特に住宅を建てる目的で土地を探している方にとって、購入後にセットバックの手続きが必要になること自体が、購入のハードルになります。
売主側で事前に解消しておけば、購入希望者は利用できる土地の範囲を把握しやすくなり、安心して購入を検討できます。
※図は一般的なイメージです。実際の後退位置や道路整備の範囲は、道路の指定や現地状況によって異なります。
セットバックの解消には土地家屋調査士の協力が必要
セットバックを進める際には、土地家屋調査士の協力が重要です。
主な手続きは次のとおりです。
- 前面道路の種類を確認する
- 道路の中心線と後退位置を確認する
- 必要な測量や境界確認を行う
- 行政と協議する
- 必要に応じて分筆や登記を行う
- 後退部分の整備を進める
道路の中心線や境界が明確でない場合は、関係者との立会いが必要になることもあります。
売却を予定している場合は、早めに土地家屋調査士へ相談することをおすすめします。
岡崎市では補助制度を利用できる場合がある
岡崎市では、狭あい道路の拡幅整備を進める制度があります。
一定の条件を満たし、後退用地を市へ寄附する場合、市による測量・分筆登記や、支障物撤去費用などの補助を受けられる場合があります。
ただし、すべての道路や土地が対象になるわけではありません。
補助制度の内容や受付状況は変更されるため、事前に岡崎市へ確認することが大切です。
参考：岡崎市「狭あい道路の拡幅整備」
https://www.city.okazaki.lg.jp/shisei/machi/1003147/1012407/1003170/1003174.html
実務事例｜セットバックを解消してから土地を売却
櫻井不動産でも、前面道路が狭く、セットバックが必要な土地の売却相談がありました。
そのまま売却することも考えられましたが、購入希望者が安心して検討できるよう、売却前にセットバックを解消する方針としました。
土地家屋調査士の協力を得ながら、岡崎市と協議を進め、後退部分の手続きを行いました。
手続きには約2か月を要しましたが、売却前に必要な対応を終えることができました。
このように、売主側で問題を整理しておくことは、購入希望者の負担を減らすことにつながります。
売却前のチェックリスト
セットバックが必要と思われる土地を所有している方は、次の項目を確認してみてください。
※確認できていない項目がある場合は、売却活動を始める前に専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ｜セットバックは売却前の解消がおすすめ
セットバックが必要な土地でも売却は可能です。
ただし、未解消のままでは購入希望者に手続きや費用の負担が生じ、購入判断に影響する場合があります。
売却前に問題を解消しておくことは、土地を売りやすい状態に整えるための有効な方法です。
一方で、費用や期間、行政手続きの内容は土地によって異なるため、必ずしもすべての土地で事前解消が最適とは限りません。
岡崎市周辺の土地売却は櫻井不動産へ
櫻井不動産では、岡崎市を中心に、セットバックや境界、接道条件などの問題がある土地の売却相談を承っています。
土地家屋調査士などの専門家と連携し、土地の状況に応じた売却方法をご提案します。
前面道路が狭い土地の売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
