土地や建物を売却するとき、不動産会社と結ぶのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。
媒介契約には3種類あり、どの契約を選ぶかによって、不動産会社の販売活動や売主自身の管理方法が変わります。
結論からいうと、複数の会社に依頼したい場合は一般媒介、販売戦略を統一して売却したい場合は専任媒介が選択肢になります。
櫻井不動産では、これまで一般媒介契約と専任媒介契約を中心に売却のお手伝いをしてきました。
媒介契約には3つの種類がある
不動産の媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社へ同時に依頼できる。
- 専任媒介契約：1社に依頼し、売主自身が見つけた買主との直接契約もできる。
- 専属専任媒介契約：1社に依頼し、売主自身が見つけた買主とも原則として依頼先の不動産会社を通じて契約する。
レインズへの登録期限は、媒介契約を結んだ日の翌日から数えて、専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内です。不動産会社の休業日は日数に含めません。
売主への販売活動の報告は、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上必要です。一般媒介契約では、レインズへの登録や定期報告は法律上の義務ではありません。
一般媒介契約は売主自身による管理が重要
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に売却を依頼できることです。
一方で、各社がそれぞれ販売活動を行うため、価格設定や広告方法などの方針が統一されにくい場合があります。
櫻井不動産の経験では、一般媒介契約の場合、他社より先に買主を見つけることが優先され、インターネットへの掲載を早期に行う傾向があります。
一般媒介で複数の会社に依頼するときは、売出価格やネット広告への掲載方針を、各社に同じように伝えておきましょう。途中で価格や広告方針を変えたときも、依頼先すべてに連絡します。
問い合わせや内覧が何件あったか、購入希望者からどんな反応があったかも、いつ、どのように報告してもらえるかを依頼前に確認しておくと、販売状況を把握しやすくなります。
専任媒介契約は販売戦略を立てやすい
専任媒介契約は、1社に売却活動を任せる契約です。
櫻井不動産では、専任媒介契約のメリットは、販売活動の戦略を統一しやすいことだと考えています。
例えば、土地を売却する際、最初からインターネットに公開するのではなく、購入希望者や建売業者などに個別に紹介する方法があります。
購入者の中には、一般公開されていない不動産情報に価値を感じる方もいます。
このような場合、一定期間は広告方法を限定し、購入希望者の反応を確認したうえで、公開範囲や売出価格を見直す戦略も考えられます。
ただし、非公開にすれば必ず高く売れるわけではありません。購入希望者への情報提供が不足すると、売却機会を逃す可能性もあります。
売却戦略を立て、反応を確認しながら販売方法を見直せることが、専任媒介契約の利点です。
インターネットに掲載しない場合、レインズ登録はどうなる？
売主から「インターネットには掲載しないでほしい」と希望されることがあります。
ここで注意したいのは、一般向けの不動産ポータルサイトとレインズは異なるという点です。
レインズは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売主が一般向けのインターネット広告を希望しない場合でも、原則としてレインズへの登録義務があります。
また、売主の希望だけで、法定の登録義務を免れることはできません。
一般向け広告を控えることと、不動産会社間で情報を共有しないことは別の問題です。
販売戦略を検討するときは、この違いを理解しておく必要があります。
売主は販売状況をどうやって確認する？
専任媒介契約では、不動産会社から2週間に1回以上、販売活動の報告を受けられます。
さらに、レインズ登録時に交付される登録証明書に記載された情報を利用して、売主自身が登録内容や取引状況を確認できる仕組みもあります。
確認したい項目は次のとおりです。
- 問い合わせや内覧の件数
- 購入希望者からの反応
- 広告や紹介活動の内容
- 売出価格が市場に合っているか
- 今後の販売方針
一般媒介契約では定期報告の法定義務がないため、売主から積極的に確認することが大切です。
なお、レインズの取引状況だけでは、問い合わせ件数や広告活動のすべてを確認できるわけではありません。
媒介契約を選ぶときの注意点
媒介契約は、単純に依頼する会社の数で選ぶものではありません。
一般媒介契約は、複数の会社に依頼できる反面、売主自身による情報管理が重要になります。
専任媒介契約は、販売戦略を統一しやすい反面、依頼する不動産会社の提案力や活動内容が売却結果に影響します。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、いずれも3か月以内です。契約は自動更新されません。売主から更新を申し出て、不動産会社と合意した場合に更新できます。
媒介契約を締結する前に、販売方法、広告方針、報告内容について十分に確認しましょう。
売却前のチェックリスト
まとめ｜媒介契約は売却戦略で選ぶ
一般媒介契約と専任媒介契約には、それぞれメリットと注意点があります。
櫻井不動産では、売主の希望価格や売却までの期間、物件の特徴などを確認したうえで、販売方法を検討しています。
大切なのは、契約の種類だけではなく、どのような戦略で買主を探し、販売状況を確認しながら売却を進めるかということです。
岡崎市および周辺地域で土地・建物の売却を検討されている方は、有限会社櫻井不動産までご相談ください。
売却方法や媒介契約の選び方についても、物件の状況に応じてご提案いたします。
