土地を売却するとき、境界が不明確だと、隣地所有者との協議や測量に時間がかかることがあります。
また、境界の位置によっては、建築に必要な間口が確保できず、土地の利用価値や売却価格に影響する可能性もあります。
土地の売却では、境界杭や過去の測量資料を確認し、建築条件も含めて土地の状況を把握することが重要です。
今回は、境界明示の基本、確定測量の費用・期間、実際の不動産取引で注意したい4つの事例を紹介します。
1．境界明示とは？土地売却で重要な理由
境界明示とは、売主が買主に対して、土地と隣地との境界を現地で示すことです。
境界が不明確な場合、隣地所有者との立ち会いや測量が必要になり、売却スケジュールに影響することがあります。
確定測量の費用は40万〜50万円程度、期間は1〜3か月程度が目安です。ただし、土地の面積や形状、隣接地の数、道路との境界確認の有無などによって異なります。
売却を急いでいる場合でも、境界の確認を後回しにせず、早めに必要な対応を把握しておくことが大切です。
2．境界の問題が起こる原因
境界に関する問題は、土地によってさまざまです。
例えば、次のようなケースがあります。
- 境界杭が見当たらない、または破損している
- 隣地の建物や屋根の一部が越境している
- 過去の測量図と現況が異なっている
- 境界の位置によって、建築に必要な間口を確保できない
特に注意したいのが、土地の間口です。
境界の位置がわずかに違うだけでも、建築に必要な接道幅を満たすかどうかが変わる場合があります。
境界の確認は、土地の範囲を明確にするだけでなく、土地をどのように利用できるかを確認するうえでも重要です。
3．土地売却前に確認したいこと
土地を売却する前に、まずは次の資料や現地の状況を確認しましょう。
- 境界杭の有無や状態
- 登記簿や地積測量図
- 過去の確定測量図や境界確認書
- 隣地との境界や越境物の有無
資料だけでは判断できない場合は、土地家屋調査士に相談し、測量の必要性や費用、期間を確認します。
特に、土地の一部を売却する場合や、建築に必要な間口が確保されているか不明な場合は、境界だけでなく、分筆や接道条件も含めて確認することが大切です。
不動産会社にも早めに相談しておくことで、売却に向けて必要な準備を整理しやすくなります。
4．境界に関する注意点
境界確認書などに署名する前に、図面と現地の状況、境界の位置を確認しましょう。
内容を十分に理解できない場合は、土地家屋調査士などの専門家に確認することをおすすめします。
また、境界杭がぐらついていても、自己判断で抜いたり、差し直したりしてはいけません。正確な位置が分からなくなるおそれがあります。
確定測量が必要かどうか、費用を誰が負担するかは、土地の状況や売買契約の条件によって異なります。
契約前に、測量の範囲、費用負担、実施期限などを確認しておきましょう。
5．実務事例｜境界に関する4つの注意点
事例1：隣地建物の軒先が越境していた
境界を確認したところ、隣地建物の軒先が境界を越えていることが判明した事例です。
このような場合、まずは越境している位置や範囲を確認し、隣地所有者と対応を協議します。
すぐに是正することが難しい場合は、将来の建て替え時などに是正することを覚書に残す方法も検討します。
越境の問題を曖昧にしたまま売却を進めず、買主にも必要な情報を適切に伝えられるよう整理しておくことが大切です。
事例2：建物解体で境界杭が失われるおそれがあった
建物の近くに境界杭がある土地では、解体工事によって杭が失われる可能性があります。
解体後に境界の位置が分からなくなると、改めて測量などが必要になる場合があります。
そのため、解体前に境界杭の位置を確認・記録し、必要に応じて土地家屋調査士に相談します。
建物の解体を予定している場合は、工事を始める前に境界杭の状態を確認しておきましょう。
事例3：間口が1.8mと判明し、建築できない可能性が生じた
確定測量によって、土地の間口が1.8mであることが判明した事例です。
建築基準法では、原則として、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
そのため、間口が1.8mの場合、原則的な接道要件を満たさず、建物を建てられない可能性があります。
わずか20cmの違いでも、建築の可否や土地の利用価値、売却価格に大きく影響することがあります。
この事例では、隣地の旗竿部分を分けていただくことを想定して隣地所有者と話をしたところ、相手から購入の意思が示されました。
間口が不足している土地では、境界の位置を確認するだけでなく、隣地の一部取得など、接道条件を改善できる可能性も検討することが重要です。
ただし、隣地の一部を取得すれば必ず建築できるとは限りません。道路の種別、敷地の形状、法令上の条件などを確認する必要があります。
事例4：境界杭が取れかけていた
境界杭が取れかけている場合、元の位置に戻したつもりで差し直しても、正確な位置からずれてしまう可能性があります。
境界杭は、見た目だけで正しい位置を判断できるとは限りません。
境界杭が動いている、抜けかけているなどの異常に気づいた場合は、自己判断で動かさず、土地家屋調査士に相談しましょう。
測量資料などを確認し、正確な境界の位置を把握することが大切です。
6．まとめ｜境界の問題は売却前に確認する
土地の境界に関する問題は、売却直前に判明すると、測量費用や売却時期、売買条件に影響することがあります。
境界杭の状態、過去の測量資料、隣地との境界、建築に必要な間口などを早めに確認しておくことが大切です。
判断が難しい場合は、不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談し、必要な対応を整理しましょう。
岡崎市で土地売却をお考えの方へ
櫻井不動産では、岡崎市を中心に土地・建物の売却相談を承っております。
境界や測量、接道条件などに不安がある土地についても、状況を確認しながら売却に向けた対応を検討します。
- 境界杭が見当たらない
- 確定測量が必要か分からない
- 隣地との境界や越境に問題がある
- 間口が狭く、建築できるか不安
- 境界に問題がある土地を売却したい
このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。
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