不動産を売却するとき、売買契約を結べば安心と思われるかもしれません。
しかし、実際には契約後も住宅ローンの本審査、確定測量、建物解体などの手続きが残ることがあります。
これらが予定どおり進まなければ、引渡しが遅れたり、契約解除につながったりすることもあります。
不動産売買で大切なのは、売買契約前に必要な準備を行い、引渡しまでの見通しを立てておくことです。
今回は、媒介契約から決済・引渡しまでの流れと、実際の仲介経験から分かる注意点を解説します。
1．媒介契約｜不動産会社に売却を依頼する
不動産を売却する際は、まず不動産会社に相談し、価格査定や物件調査を行います。
正式に売却を依頼する場合は、媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
この段階では、売却価格だけでなく、境界や越境、建物の状態、住宅ローンの残債なども確認します。
問題があれば、売却前に解決するのか、買主に説明したうえで売却するのかを検討します。
売却活動を開始する
媒介契約を締結した後、不動産会社は購入希望者を探すための売却活動を開始します。
売却方法には、インターネットへの掲載、不動産会社間での情報共有、建売事業者への紹介などがあります。
ただし、必ずしもインターネットに掲載する必要はありません。売主の希望や土地の状況に合わせて売却方法を検討することが大切です。
購入希望者が見つかれば、売買価格や引渡し時期、測量・解体の負担などについて条件を調整し、購入申込みへと進みます。
2．購入申込み｜売買契約前の準備が重要
購入希望者が見つかると、購入申込書などにより、売買価格や引渡し条件を調整します。
ここで大切なのが、住宅ローン・測量・建物解体の見通しを立てることです。
住宅ローンは売買契約前に仮審査
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約前に仮審査を受けてもらいます。
買主が相談している金融機関がある場合は、そちらで仮審査を進めます。金融機関が決まっていない場合は、櫻井不動産から金融機関をご紹介し、仮審査を進めることも可能です。
ただし、仮審査が通っても、本審査で必ず承認されるとは限りません。
契約後に複数の金融機関の金利や諸費用を比較することも可能ですが、売買契約で定めた融資承認期限や申込先などの条件には注意が必要です。
実測売買では測量の見通しを確認する
実測売買では、測量によって確定した土地の面積をもとに、売買代金を精算する場合があります。
契約前に仮測量を行い、おおよその面積や境界の状況を把握しておくことが望ましいですが、測量の実施時期は物件や取引条件によって異なります。
特に、隣地所有者との境界確認が必要な場合は、測量が予定より長引くことがあります。
そのため、売買契約前に、測量を誰が負担するのか、いつまでに完了させるのか、測量結果に差が生じた場合の売買代金の精算方法を確認しておくことが重要です。
建物解体は事前に見積りと工期を確認
建物を解体して更地で引き渡す場合は、売買契約前に解体業者から見積りを取り、工事期間を確認します。
ただし、解体工事では地中からコンクリートガラなどが見つかることがあり、当初の見積りより費用が高くなる場合があります。
また、アスベストが疑われる建物では、除去費用を見込んだ見積りを作成する場合もあります。
アスベストの有無は法令に基づく事前調査で確認し、含有していないことが分かれば、不要となった除去費用を差し引いて最終的に精算する方法もあります。
売主は、解体費用だけでなく追加費用の可能性も考慮し、売却後の手取り金額を見込んでおくことが大切です。
3．重要事項説明と売買契約
売買条件がまとまると、宅地建物取引士による重要事項説明を行い、売買契約を締結します。
契約書には、売買価格、手付金、引渡し日、測量・解体条件、契約解除、契約不適合責任などを明記します。
特に、売主が行う測量や解体などは、費用負担や完了期限を確認しておくことが重要です。
手付金とは？
売買契約時には、一般的に買主から売主へ手付金が支払われます。
例えば、売買価格2,000万円、手付金100万円の場合、残代金は1,900万円です。
一般的な解約手付では、所定の条件のもとで、買主は手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を現実に提供することで契約を解除できます。
ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、原則として手付解除できません。契約書に定められた解除期限なども確認が必要です。
住宅ローン特約とは？
買主が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン特約を設けることが一般的です。
仮審査が通っていても、本審査で融資が承認されないことがあります。
その場合、契約で定めた条件や期限に従って住宅ローン特約による解除が成立すると、売買契約は白紙解除となり、手付金は買主に返還されます。
売主にとっても、契約が白紙になり、売却活動を再開する可能性があるため、融資承認期限などを確認しておくことが大切です。
4．契約後から引渡しまでの準備
売買契約後は、契約で約束した条件を整えていきます。
買主は住宅ローンの本審査や融資契約を進めます。
売主は必要に応じて、確定測量、建物解体、残置物撤去、抵当権抹消の準備などを行います。
不動産会社は、金融機関、土地家屋調査士、解体業者、司法書士などと連携し、手続きの進捗を確認します。
契約から引渡しまでの期間は、単なる待ち時間ではなく、売買契約で約束した条件を整えるための重要な期間です。
5．決済と物件の引渡し
残代金決済では、買主が売主に残りの売買代金を支払います。
一般的には、次の流れで手続きを行います。
- 司法書士による本人確認と登記書類の確認
- 住宅ローンの融資実行
- 買主から売主への残代金支払い
- 売主による入金確認
- 鍵や必要書類などの引渡し
- 司法書士による所有権移転登記などの申請
抵当権が設定されている場合は、その抹消手続きも行います。
また、固定資産税・都市計画税などは、契約で定めた方法に従って精算します。
売主は決済前に、登記に必要な書類や振込先、抵当権抹消の準備などを確認しておくと安心です。
6．実務事例｜予定どおり進まなかった場合
不動産売買では、契約前に準備をしていても、予定外の問題が発生することがあります。
事例① 確定測量に半年かかった
実際の仲介で、隣地所有者の承諾が得られず、確定測量に約半年かかったことがありました。
当初予定していた引渡し日に間に合わない状況でしたが、買主に事情を説明し、了承を得て待っていただきました。
このように、引渡しが遅れる場合でも、売主と買主が協議し、双方が納得できる対応を取れることがあります。
ただし、買主が必ず延期に応じてくれるとは限りません。
引渡し日を変更する場合は、合意内容を書面に残しておくことが大切です。
事例② 解体工事で地中からガラが出た
建物の解体工事では、地中からコンクリートガラなどが見つかることがあります。
地中の状態は、工事を始めなければ分からない部分もあります。
更地渡しで、こうした埋設物の撤去も売主が行う契約であれば、必要な撤去費用は売主の負担となります。
そのため、売主は解体費用に余裕を持たせて資金計画を立てることが大切です。
なお、撤去範囲や費用負担については、売買契約書の内容を確認する必要があります。
実務事例③｜解体前の調査でアスベストが判明
櫻井不動産が取り扱った物件では、解体業者が現地を確認した際、建材にアスベストが含まれている可能性を指摘しました。
その後、必要な調査を行ったところ、実際にアスベストの含有が確認されました。
アスベストが含まれる建材の解体には、通常とは異なる飛散防止対策や処分方法が必要となり、解体費用が高くなる場合があります。
そのため、古い建物がある土地を売却する場合は、解体前の調査結果や必要な費用を確認しておくことが大切です。
7．売買契約前に確認しておきたいこと
売主のチェックリスト
買主のチェックリスト
まとめ｜売買契約前の準備が円滑な引渡しにつながる
不動産売買では、媒介契約から購入申込み、売買契約、残代金決済、物件引渡しまで、さまざまな手続きがあります。
特に重要なのは、売買契約前に住宅ローンの仮審査、測量の見通し、解体費用や工事期間を確認しておくことです。
それでも、予定外の問題が発生することはあります。
その場合は、まず不動産会社に相談し、必要な専門業者と連携しながら、売主と買主で対応方法を協議することが大切です。
事前にできる限り準備し、問題が発生した場合は双方の合意を得ながら解決することが、安心できる不動産売買につながります。
櫻井不動産では、売買条件の整理から測量・解体などの専門業者との調整、決済・引渡しまで、取引全体を見据えた仲介を行っています。
岡崎市周辺で土地や建物の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。