【土地売却の解決事例】隣地の擁壁によって建築できる範囲が制限され、買取価格が20〜25％下がった土地

1．課題｜隣地の擁壁によって建築できる範囲が制限された

今回の売却予定地は、約60坪の土地です。

隣地には高さが平均約2.25m、横幅が約9〜10mの擁壁（斜面や盛土が崩れないように土を支える壁）がありました。

この擁壁について、建築確認（建築工事が法令に適合しているかを確認する手続き）や構造計算（壁が安全に耐えられるかを計算した資料）などが残っておらず、安全性を十分に確認できない状況でした。

そのため、建物を建築する際に、擁壁から一定の距離を確保する必要が生じる可能性があり、土地の利用範囲が制限されることが考えられました。

擁壁がある土地では、擁壁の高さや構造、設置状況、適用される法令や自治体の基準などにより、建築できる範囲が制限される場合があります。

今回も、岡崎市のがけに関する規制などが適用されるかを含め、個別の状況を踏まえた検討が必要でした。

擁壁の安全性を確認できる資料がなかったため、建築計画に影響する可能性があり、土地の評価にも影響しました。

擁壁からの離隔距離（擁壁や境界から建物まで空ける距離）などを考慮し、建築できる範囲への影響を検討しました。

今回の想定では、建築制限の影響を受ける可能性がある範囲は約12.5坪となりました。

その結果、土地全体の利用価値が低下する可能性を考慮し、当初想定していた買取価格から約20〜25％の減額となりました。

土地の売却では、単純な面積や立地だけでなく、適用される法令や建築上の制限の内容によって、価格に大きく影響することがあります。

擁壁がある土地を売却する場合は、次の点を確認することが大切です。

離隔距離や建築制限は、擁壁の高さだけで一律に決まるものではありません。現地の状況や適用される規制、自治体の運用などによって異なる場合があるため、市役所や建築士などの専門家に確認・相談する必要があります。

また、擁壁の改修や土地の造成を検討する場合は、盛土規制法（盛土や切土による災害を防ぐため、造成工事を規制する法律）などの関係法令が適用されるかについても確認が必要です。

今回の事例では、隣地の擁壁によって建築できる範囲が制限される可能性があり、その影響を考慮した結果、当初想定していた買取価格から約20〜25％の減額となりました。

土地は、面積や立地条件が良くても、擁壁や境界、接道などの問題や、個別に適用される規制によって評価が下がる場合があります。

売却前に問題点を把握し、建築上の制限や解決方法を確認・検討することが、円滑な土地売却につながります。

櫻井不動産では、岡崎市を中心に、擁壁や境界、接道などの問題を抱えた土地の売却相談を承っています。

擁壁の資料がなく安全性を確認できない土地、建築できる範囲が限られる可能性がある土地、境界や接道に不安がある土地でも、現地状況や関係法令、自治体の確認結果を踏まえたうえで、売却の可能性や価格への影響を具体的にご説明します。

「この土地は売却できるのか」「擁壁によって買取価格はどの程度下がる可能性があるのか」「改修や造成を行うべきか、そのまま売却できるのか」など、売却前の不安や疑問を一つずつ整理できます。問題を抱えたまま売却を進める前に、まずはお気軽にご相談ください。