風致地区に指定されている土地は、一般的な住宅地と比べて建築や造成に制限があり、売却価格や売却期間に影響する場合があります。
特に注意したいのは、土地の面積が十分にあっても、希望どおりに分割して売却できるとは限らないという点です。
風致地区は全国各地に存在します。土地を売却する際は、用途地域だけでなく、風致地区の規制内容も確認することが重要です。
風致地区とは？
風致地区（ふうちちく）とは、都市計画法に基づき、自然の景観や緑豊かな住環境を守るために指定される地区です。
風致地区では、自治体や地区によって、次のような制限が設けられています。
- 建ぺい率（けんぺいりつ）の制限：敷地面積に対して建物を建てられる面積の割合を制限するもの
- 建物の高さの制限：建築できる建物の高さを制限するもの
- 壁面後退（へきめんこうたい）：道路や隣地との境界から建物の外壁を一定距離離すこと
- 緑化・樹木の制限：敷地内の緑を確保したり、樹木の伐採を制限したりするもの
- 造成（ぞうせい）の制限：土地を盛ったり削ったりする工事などに関する制限
これらの規制によって、建物の配置や土地の利用方法が制約されることがあります。
なお、具体的な規制内容は全国一律ではありません。
なぜ風致地区の土地は売却価格が下がることがあるのか？
土地の買取業者は、購入した土地を分割し、住宅用地として販売することがあります。
例えば70坪の土地を35坪ずつの2区画に分けられれば、それぞれの購入希望者を探すことができます。
しかし、風致地区の規制によって建物の配置や緑地の確保が難しくなると、予定していた分譲計画が成立しない場合があります。
その結果、買取業者が提示する価格が下がったり、購入を見送られたりする可能性があります。
実務事例① 70坪の土地を2区画に分けられなかったケース
岡崎市の大樹寺風致地区に該当する約70坪の売地について、建売業者へ買取を打診しました。
当初は約35坪ずつの2区画に分けることを想定していました。
35坪前後は一般住宅の購入希望者にも検討されやすい面積です。
しかし、風致地区の規制による建物配置や緑地確保などの問題から、予定していた区画割りが難しくなりました。
結果として、業者の買取価格は当初の想定より低くなりました。
土地の広さだけでなく、実際にどのような建物を建てられるかが売却価格に影響した事例です。
実務事例② 売却まで7年かかったケース
岡崎市真伝地区の土地でも、風致地区などの規制が売却に影響しました。
対象地には、地区の規制により敷地面積200㎡以上という条件が関係する区域があり、土地を小さく分割して販売することが難しい状況でした。
一方、住宅用地を探す購入希望者の中には、35坪前後など比較的コンパクトな土地を希望する方もいます。
広い面積のまま販売する必要があることに加え、売主の希望価格と市場の需要が一致しなかったため、売却まで約7年を要しました。
土地の面積と市場ニーズが合わない場合、売却が長期化することを示す事例です。
※敷地面積200㎡以上という条件は、全国すべての風致地区に適用されるものではありません。風致地区の規制と地区計画などの条件を個別に確認する必要があります。
風致地区の土地を売却するための解決方法
風致地区の土地を売却する際は、次の点を確認します。
1. 規制内容を調査する
自治体の担当窓口で、建ぺい率、壁面後退、緑化、造成などの条件を確認します。
2. 建築可能な計画を検討する
建築士や買取業者と協力し、実際に建物を配置できるか検討します。
3. 分割せずに売却する方法も考える
無理に区画割りをせず、広い土地を希望する個人や事業者を探す方法もあります。
4. 市場に合った売却価格を設定する
土地の面積だけで判断せず、規制や購入希望者の需要を踏まえて価格を検討します。
売却前に確認したい5つのチェックリスト
風致地区の土地を売却する前に、次の項目を確認しておきましょう。
※確認できない項目がある場合は、売却活動を始める前に自治体や不動産会社などへ相談することをおすすめします。
まとめ｜風致地区の土地は事前調査が重要
風致地区だからといって、土地が売却できないわけではありません。
ただし、建築や土地利用の制限によって、購入希望者や買取業者の評価が変わることがあります。
特に広い土地では、分割できるかどうかが売却価格を左右する場合があります。
売却を始める前に規制内容を調査し、実現可能な利用方法を確認することが重要です。
櫻井不動産では、岡崎市を中心に、風致地区や建築制限のある土地についても、実務経験を踏まえた売却相談を承っています。
土地の規制や売却方法でお困りの方は、お気軽にご相談ください。