建物を解体した後に、地中から古い擁壁や瓦礫が見つかることがあります。撤去には多額の費用がかかる場合がありますが、必ずしもすべてを撤去する必要があるとは限りません。
今回は、櫻井不動産が実際に経験した2つの事例をもとに、地中埋設物への対応方法と費用を抑えるための考え方を紹介します。
1．課題｜解体後に地中埋設物が見つかった
土地の売却では、建物を解体して初めて、地中に埋まっていた構造物や瓦礫が見つかることがあります。
地中埋設物の種類や量によっては、撤去費用が高額になり、売買条件の見直しが必要になる場合もあります。
大切なのは、発見されたものをすべて撤去するのではなく、安全性や建築計画、費用負担を踏まえて対応を判断することです。
2．原因｜過去の建物や工事の影響
地中埋設物は、以前の建物の基礎や擁壁、過去の解体工事などに由来することがあります。
古い土地では、所有者も把握していない構造物や瓦礫が残っている場合があり、地上からの確認だけでは発見できないこともあります。
そのため、解体後の状況を確認し、必要に応じて試掘調査などを行うことが重要です。
3．解決策｜撤去方法と費用負担を検討する
地中埋設物が見つかった場合は、次の点を確認します。
- 安全性や建築計画上、撤去が必要か
- 撤去する場合、どの程度の費用がかかるか
- 土の処分や入替えが必要か
- 売主・買主の費用負担をどうするか
現場の状況によっては、撤去以外の方法を検討したり、工事方法を工夫して費用を抑えたりできる場合があります。
4．注意点｜契約内容と合意事項を確認する
地中埋設物の取扱いや費用負担は、売買契約の内容や発見された物の状況によって異なります。
売主・買主の間で対応方針を協議し、費用負担や今後の取扱いについて合意した場合は、覚書などの書面に残しておくことが大切です。
また、建築計画や安全性に影響する構造物については、必要に応じて建築士や施工業者などの専門家に確認しましょう。
なお、地中埋設物が見つかった場合、必ずしも売主が撤去費用を負担するとは限りません。契約不適合責任に該当するかどうかは、売買契約の内容や埋設物の種類・量、土地の利用目的などによって異なります。費用負担を判断する前に、売買契約書や物件状況等報告書を確認し、売主・買主で対応方針を協議することが重要です。
5．実務事例｜費用を抑えながら問題を解決
事例1｜地中から高さ3mを超える擁壁が見つかった
建物の解体後、地中から高さ3mを超える擁壁が見つかりました。
撤去には多額の費用がかかる一方、建築計画上、必ずしも撤去が必要な状況ではありませんでした。
そこで、売主・買主で協議し、将来の撤去費用に充てる目的で、売主から買主へ金銭を支払うことで合意しました。後のトラブルを防ぐため、合意内容は覚書に残しました。
事例2｜試掘調査で大量の瓦や煉瓦が見つかった
解体後の試掘調査で、地中から大量の瓦や煉瓦、ブロックなどが見つかりました。以前建っていた古い倉庫が崩れ、長年のうちに地中に埋まったと考えられるものでした。
土をすべて入れ替えると処分費用などが増えるため、解体業者に相談し、土をふるいにかけて瓦礫と分別する方法を採用しました。
その結果、可能な限り土を残して瓦礫のみを撤去し、土を全面的に入れ替える方法を避けることで、費用を抑えることができました。
6．相談案内｜地中埋設物がある土地の売却は櫻井不動産へ
地中埋設物が見つかった場合、必ずしも全撤去が最善とは限りません。安全性や建築計画、工事費用、売買契約の内容を踏まえ、適切な対応を検討することが重要です。
櫻井不動産では、岡崎市を中心に、土地・建物の売却に関するご相談を承っています。
古い擁壁や地中の瓦礫など、土地売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。