こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。
今回は『市街化調整区域で困ること』について、お話したいと思います。
皆さんが住んでいる地域は”市街化地域”がほとんどです。市街化地域とは、市街化を活性化する地域のことで、住宅街や商業施設などがある市街化された区域、またこれらを概ね10年以内で市街化を進める区域になります。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のことで、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。なので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められおらず、建物を建てる場合は、（一部を除いて）都道府県の許可が必要になります。
市街化調整区域で困ること
ここからは、具体的な”市街化調整区域で困ること”について、説明していきます。
住宅や事業用の建築物を建築することが難しい
市街化調整区域で一番やっかいなことは、住宅や事業用の建築物を建築するには、都市計画法43条の許可を得る必要があることです。この都道府県の建築許可を得るのが大変難しく、住宅の場合では、”地目=宅地（既存宅地）”になっていないと、建築許可が下りないことがほとんです。
市街化調整区域の住宅を建築する要件は、「おおむね40～50棟以上の住宅が数十メートルの間隔で集まっている」「上下水道が整備された地域である」「道路に接している」など一定の条件があり、既存宅地はこの条件を満たしている可能性が高いです。
中古住宅の増築にも許可が必要になる
中古住宅の増築・改築・リノベーションにも、都市計画法43条の許可が必要があります。但し、キッチンや風呂・トイレなどの交換や外壁などの塗り替えは、リフォームなので許可を要しません。ただし、検討しているリフォーム内容が、許可を要しないのか自己判断するのではなく、工務店や各自治体に相談することをお勧めします。
住宅ローンが通りにくい
市街化調整区域では住宅ローンが通りにく傾向にあります。理由は土地の価値が低いため、ローンの担保にならないからです（金融機関による担保評価が低い）。
地目=農地さらに青地は厳しい
地目が「農地」の場合は、基本的に農地のみでしか利用することができません。 但し、白地の場合は、農地以外への規制は比較的緩くなっているので、（一部を除いて）建物を建築しない資材置き場や駐車場用地として使うことが可能です。
実は、農地は”白地”の他に”青地”というものがあります。青地とは、「農業振興地域内農用地区域内農地」のことを言い、略して「農振農用地」または「青地」と呼ばれています。青地になると、今後10年以上にわたり農業利用を確保するため、農地以外の利用を厳しく制限されます。結果、青地の土地は、農地以外の土地活用（建物の建築・駐車場・資材置き場・ソーラーパネル事業）は基本できません。
インフラが整っていない
電気・ガス・水道などのインフラが整っていないことが結構あります。その場合は、自己負担で電気・水道・ガスを通す必要があります。特に下水道が整備されていないことが多く、その場合は浄化槽を設置することになります（将来的な整備も確約されませんので、購入する場合は十分注意してください）。
土地売却が難しい
建築許可が必要・住宅ローンが通りにくい・インフラが整っていないなど、通常の土地売却よりも難しい条件が多くあります。そもそも、市場性ニーズが少ない地域であるので、土地売却は難しくところでもあります。
「市街化調整区域で困ること」について、最後に
市街化調整区域のデメリットをお話ししてきましたが、メリットについても少しお話したいと思います。
メリットとしては、
①土地を安く購入できる、②固定資産税が安くなる、③人や施設が少ないおかけで静かな環境である
などです。
市街化調整区域の目的は、市街地化するのを抑制すべき区域として指定されています。そのため、市街地調整区域では基本的には建物が建てられない区域になっていることを十分ご理解ください。