こんにちは。愛知県岡崎市の不動産屋 さくらです。今回は、駐車場経営をはじめる前に、是非！当ブログを読んでみてください。
駐車場経営をはじめるにあたり、”どんな準備が必要なの？”・”利益はでるの?” など、さまざまな疑問があるかと思います。そこで、当ブログでは”利回り”と”はじめるまでの流れ”を詳しく説明しています。
いざ、駐車場経営をはじめたくても、何をしていいのか全く分からない…
駐車場経営の”利回り”を計算する
まずはじめに、駐車場経営が本当に儲かるのかシュミレーションしたいと思います。その時にもちいるのが、”利回りの計算式” です。
利回りとは
利回りとは、投資に対する収益（リターン）がどれくらいあるかを測る尺度になります。銀行の預貯金や株式などの金融資産を運用する時にも使われています。駐車場経営は舗装工事や土地価格（初期投資）に対し、毎月の賃料（収益）から利回りを計算することができます。ちなみに、利回りの計算式には、”表面利回り”と”実質利回り”の2パターンがあります。
表面利回り
表面利回りとは、月極駐車場の賃料と土地価格を使って求める計算式になります。計算式が簡易なので、すぐ利回りを知りたいときには便利です。但し、実際の利益と比べると、高く算出される傾向にあります。
実質利回り
実質利回りとは、月極駐車場の賃料・土地価格・固定資産税・管理費・初期設備費などを含めた計算式になります。管理を委託する範囲や初期設備費（舗装代・ライン・ブロック止めなど）で、利回りが変動することを良く理解してください。
年間賃料
年間賃料は、設置台数 × 毎月の賃料 になります。但し、常に満車とは限りませんので、一定の空き台係数をかけておきます。基準としては、0.9～0.95 の範囲です。
固定資産税
駐車場経営にあたり、土地の使用用途が変更されると、土地の評価額も変更されます。その中で、住宅用地から変更する場合は、特に固定資産税が高くなることに注意してください。理由は、住宅用地には固定資産税を軽減する特例が設けられているからです。
管理委託費
駐車場を管理するには、①契約・②解約・③問い合わせ・④広告・⑤集金・⑥清掃があります。
個人管理であれば、費用は０です。但し、駐車場の台数が多いなど、管理が大変になると、一部もしくは全部を業者に委託することを検討します。
管理委託費の目安としては、「①契約・解約・問い合わせ・広告」では年3%です。①に加え、集金代行も含めると年6%、清掃まで全委託すると年10%程度になります。
修繕積立金
アスファルトや砂利の駐車場にも、耐用年数があります。一般的にはアスファルトは10年、砂利は5年程度だと言われています。なので、毎年の修繕積立金もランニングコストに組み込んでおきます。
駐車場経営の”はじめるまでの流れ”
続いて、駐車場経営をはじめるまでの流れをご説明します。
- 現在の固定資産税評価証明書・確定測量図を準備する
- 駐車場の初期費用（舗装代）の見積を取得する
- 近隣の駐車場代を調べ、駐車料金を決定する
- 管理を個人か委託か検討する
- 実質利回りを計算し、採算検討する（初期費用の回収計画も含め）
「駐車場経営をはじめる前」について、最後に
何も使っていない土地は、毎年固定資産税等の費用が発生するので、マイナスになります。土地活用は駐車場・アパート・商業用の定借など色々あります。自分のライフサイクルと目的から、土地活用を考えてみてください。